Bei der Vermietung von frei finanzierten Wohnungen dürfen lediglich die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung nicht in der Miete enthalten oder als Pauschale vereinbart sein, da diese nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung getrennt zu erfassen und zu verteilen sind. Bezüglich der übrigen Betriebskosten steht es den Parteien frei, eine Bruttomiete, in der diese enthalten sind oder eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten oder auch eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren (§ 556 Abs. 2 BGB).
Über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen muss der Vermieter grundsätzlich innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist abrechnen. Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil bekräftigt, dass dem Vermieter für die Zeit nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zusteht. Er kann Betriebskosten dann nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenden Höhe verlangen (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10).