Bei der Abrechnung der Betriebskosten gelten sowohl für den Vermieter als
auch für den Mieter sog. Ausschlussfristen: Der
Vermieter muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des
jeweiligen Abrechnungszeitraums eine Abrechnung über die von ihm geleisteten
Vorauszahlungen zukommen lassen und kann nach Ablauf dieser Frist
grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen (z.B. wenn die
Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren). Der Mieter muss
dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens
bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der (formell ordnungsgemäßen)
Abrechnung mitteilen.
Dazu gehört nach der Rechtsprechung des BGH auch
der Einwand, dass einzelne in der Abrechnung enthaltende Betriebskosten mit
der im Mietvertrag vereinbarten Pauschale bzw. durch eine Teilinklusivmiete
abgegolten sind und somit in der Abrechnung nicht hätten angesetzt werden
dürfen (so bereits BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 148/10).
Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH für Kosten, die in der
Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden
können, so z.B. für Kosten der Verwaltung und Instandhaltung (einschließlich
Instandhaltungsrücklage). Mit den Ausschlussfristen für Vermieter und Mieter
wollte der Gesetzgeber erreichen, dass in absehbarer Zeit nach der
Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten
Ansprüche besteht. Diese Befriedungsfunktion wäre nicht umfassend
gewährleistet, wenn der Mieter auch nach Fristablauf noch einwenden könnte,
bestimmte Kosten seien generell nicht umlagefähig.
Nur
ausnahmsweise kann sich der Vermieter nach dem Grundsatz von Treu
und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den Einwendungsausschluss
berufen, wenn er sich in seiner Betriebskostenabrechnung auf die beigefügte
Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft bezogen hat, in der diese
Kosten ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet sind. Damit hat der
Vermieter nämlich selbst zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen
nicht zustehen und muss sich hieran auch nach Ablauf der Einwendungsfrist
festhalten lassen (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).