Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten auf die einzelnen Parteien eines Mehrfamilienhauses nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt nach einem neuen Urteil des BGH auch für solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen, durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind.
Diese Rechtsprechung kann dem Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung erhebliche Schwierigkeiten bereiten, da er dann z. B. die auf die Wohnung entfallende Grundsteuer nicht mehr nach dem vorliegenden Grundsteuerbescheid ansetzen darf, sondern die Summe der Grundsteuerbeträge aller Wohnungen des Anwesens ermitteln müsste, um anschließend wieder eine Verteilung nach den Wohn- und Nutzflächen vorzunehmen.
In Anbetracht dieses Urteils, das wieder einmal ein Paradebeispiel für eine praxisfremde Rechtsprechung ist, sollte in den Mietvertrag eine eindeutige Regelung aufgenommen werden, wonach Betriebskosten, die konkret zugeordnet werden können (z. B. durch Verbrauchserfassung, Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen) vom allgemeinen Umlagemaßstab (Wohn-/Nutzfläche, Miteigentumsanteile) ausgenommen sind und mit ihrem konkreten Betrag in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden (siehe § 4 Abs. 2 des Mustermietvertrages des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e. V., Fassung 8/04).
Bei älteren Mietverträgen, in denen diese Rechtsprechung noch nicht berücksichtigt sein konnte, ist dem Vermieter zu empfehlen, von seinem Änderungsrecht nach § 556 a Abs. 2 BGB Gebrauch zu machen. Danach kann der Vermieter einseitig bestimmen, dass bestimmte Betriebskosten (z. B. Grundsteuer) zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung (Wohn-/Nutzfläche, Miteigentumsanteile) der konkreten Wohnung zugeordnet werden, von der sie verursacht wurden. Die konkrete Zuordnung trägt der Verursachung bzw. dem Verbrauch besser Rechnung als eine Verteilung nach den Wohn-/Nutzflächen (Palandt, RN 8 zu § 556 a BGB). Die Erklärung des Vermieters muss in Textform und vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes abgegeben werden (BGH, Urteil v. 26.05.2004, VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403).