Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses z.B. wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Deren Länge ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal 9 Monate.
Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet („Umwandlung“) und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs.1 BGB). Diese Sperrfrist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen (§ 577a Abs.2 BGB). Zahlreiche Bundesländer haben von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht; z.B. gilt in Bayern aufgrund der Wohnungsgebieteverordnung vom 15.05.2012 (GVBl 2012, S.189) vom 01.07.2012 bis 30.06.2022 in 115 Städten und Gemeinden eine auf 10 Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist.
Eine Kündigungssperrfrist war allerdings nicht einzuhalten, wenn ein Mietshaus lediglich verkauft, aber nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt worden ist. Wurde das Mietshaus z.B. von einer Personenmehrheit (z.B. von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) erworben, konnte jeder Gesellschafter wegen Eigenbedarfs für sich oder seine Angehörigen ohne Einhaltung einer zusätzlichen Kündigungssperrfrist kündigen. Diese unter dem Begriff „Münchener Modell“ bekannt gewordene Praxis hat den Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes, das am 01.05.2013 in Kraft getreten ist, zur Einführung der neuen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs.1a, BGB veranlasst. Nach Auffassung des Gesetzgebers werde nämlich das Verdrängungsrisiko für den Mieter durch die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Konzept des „Münchener Modells“ in gleicher Weise erhöht wie bei einer unmittelbaren Umwandlung in Wohnungseigentum (BT-Drucksache 17/10485 S.16).
Diese Kündigungsbeschränkung erfordert nach einem neuen Urteil des BGH nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen (Veräußerung an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter) an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vor zu nehmen.
Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist muss dagegen nicht eingehalten werden, wenn bereits vor Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet war (d.h. der Mieter bereits eine Eigentumswohnung gemietet hat) oder wenn nur eine Teilung aber keine Weiterveräußerung vorgenommen wurde. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Eigentümer eines Mietshauses die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn gekündigt hat. Ferner muss keine Kündigungssperrfrist eingehalten werden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören (BGH, Urteil v. 21.03.2018, VIII ZR 104/17).
26.06.2018