Die Vermietung von Garagen bzw. Stellplätzen ist nur dann umsatzsteuerfrei, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage abgeschlossen wird. Liegt dagegen ein separates Vertragsverhältnis über die Garage bzw. den Stellplatz vor, ist diese Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuer wird jedoch nicht erhoben, wenn die Voraussetzungen des § 19 Umsatzsteuergesetz (Kleinunternehmerregelung) vorliegen, d.h. der Umsatz zzgl. der darauf entfallenden Steuer im vorangegangen Kalenderjahr € 17.500,– nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr € 50.000,– voraussichtlich nicht übersteigen wird.
In Geschäftsraummietverträgen – dazu gehören auch separat abgeschlossene Garagenmietverträge -, bei denen der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat (§ 9 Umsatzsteuergesetz) ist der Vermieter bereits seit 01.01.2004 verpflichtet, im Rubrum des Mietvertrages die Steuernummer sowie eine fortlaufende Nummerierung der Verträge anzugeben. Verträge die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, müssen nicht um eine fortlaufende Nummerierung ergänzt werden. Dabei müssen sämtliche Mietverträge eines Mietobjekts d.h. auch die Wohnraummietverträge für das entsprechende Anwesen, dann laufend nummeriert werden, wenn der Vermieter für ein Mietverhältnis des Anwesens zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optiert hat.
Zahlt der Mieter Umsatzsteuer auf die Miete, kann er vom Vermieter eine ordnungsgemäße Rechnung (i.S. des § 14 Umsatzsteuergesetz) verlangen, mit der er die an den Vermieter mit der Miete und den Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen kann (§ 15 Abs.1 S.1 Umsatzsteuergesetz). Eine solche Rechnung kann auch der Mietvertag selbst sein (sog. Dauerrechnung); allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag Steuer- bzw. Umsatzsteueridentifikationsnummer des Vermieters enthält.
Ist dies nicht der Fall und stellt der Vermieter dem Mieter auch keine ordnungsgemäße Rechnung aus, mit der der Mieter die Steuer beim Finanzamt geltend machen kann, kann der Mieter im Wege des Zurückbehaltungsrechts (§ 273 BGB) die Zahlung der Miete bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Rechnung verweigern. Nach Vorlage einer solchen Rechnung muss der Mieter die zurückbehaltenen Mieten jedoch in voller Höhe nachzahlen (OLG Köln, Beschluss v. 17.07.2017, 22 U 60/16).