Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss der Mieter die Wohnung verlassen, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Dieser Umstand veranlasste die Rechtsprechung, aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine sog. Anbietpflicht des Vermieters zu entwickeln. Mit Rechtsentscheid vom 27.01.1993 (DWW 1993, S. 40) hatte das OLG Karlsruhe bereits entschieden, dass der Vermieter dem Mieter eine freie oder frei werdende Wohnung jedenfalls dann als Ersatz anbieten muss, wenn sich diese im selben Haus befindet. Andere Mietgerichte haben diese Verpflichtung des Vermieters zum Teil jedoch auf dessen gesamten Bestand ausgedehnt; andere wiederum entschieden, dass jedenfalls Wohnungen in dem selben Stadt- bzw. Ortsteil als Ersatzwohnung in Frage kommen (so z. B. LG Berlin, ZMR 1999, S. 825).
Mit zwei Beschlüssen hat der BGH nunmehr klare räumliche und zeitliche Grenzen gezogen. Danach bezieht sich die Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage. Eine Anbietpflicht für eine dem Vermieter gehörende, aber mehrere Kilometer entfernte Wohnung hat der BGH ausdrücklich abgelehnt.
Zeitlich ist die Anbietpflicht begrenzt bis zum Ende des Mietverhältnisses. Dies bedeutet, dass dem Mieter nur eine bis zu diesem Zeitpunkt frei werdende Wohnung angeboten werden muss. Anderenfalls – so der BGH – würde derjenige Mieter privilegiert, der auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung bleibt und es auf einen lang andauernden Rechtsstreit ankommen lässt. Der BGH verneint daher ausdrücklich eine Anbietpflicht von Wohnungen, die erst während des Räumungsprozesses frei werden (BGH, Beschlüsse v. 09.07.2003, VIII ZR 311/02, 276/02).
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