Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist nach der Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete einschließlich aller Betriebskosten (BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, WuM 2005, 384). Der Mieter kann daher auch Betriebskostenvoraus-zahlungen bzw. Pauschalen entsprechend mindern.
Unbeschadet dessen kann eine Mietminderung nach einem neuen Urteil des BGH sowohl ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet werden als auch anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung. Im letztgenannten Fall ist jedoch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren, d. h. der Vermieter muss diese Minderung in der nachfolgenden Betriebskostenabrechnung berücksichtigen und den Abrechnungsbetrag (Summe aller Betriebskosten) entsprechend reduzieren, da der Mieter anderenfalls bei reduzierten Vorauszahlungen eine höhere Nachzahlung leisten müsste und damit den finanziellen Vorteil der Minderung wieder verlieren würde. Dementsprechend muss zunächst der endgültige Abrechnungsbetrag (Saldo) ohne Minderung ermittelt und dann um die Minderungsquote reduziert werden.
Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird oder eine anteilige Anrechnung der Mietminderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet. Die Praktikabilität und Übersichtlichkeit spricht jedoch dafür, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10).