Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs beendet das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung beim Mieter. Bis zum Ablauf der Räumungsfrist bzw. bis zur tatsächlichen Räumung und Rückgabe der Mieträume durch den Mieter ist dieser zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete verpflichtet.
Verweigert der Mieter die Räumung der Mietsache, kann der Vermieter den Mieter auf Räumung der Wohnung und zugleich auf zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen. Ein solcher auf zukünftige Leistung gerichteter Zahlungsantrag des Vermieters (§ 259 ZPO) ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Betriebskosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen und angesichts dieser Mietrückständen die Besorgnis besteht, dass der Mieter die berechtigten Forderungen nicht mehr erfüllen wird. Nicht erforderlich ist, dass der Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Mieters fest steht.
Ein solches Vorgehen entspricht ferner dem Bedürfnis nach einer wirtschaftlichen Prozessführung und der Vermeidung von Folgeprozessen (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 146/10).