Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insb. eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). In einem vom BGH entschiedenen Fall war das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgrund wechselseitig erfolgter Anschuldigungen erheblich belastet. Nachdem die ebenfalls im Haus wohnenden Vermieter auch gegenüber einer türkisch-stämmigen Familie im Haus erklärten, dass sich die Mieter in rassistischer Weise über Ausländer geäußert hätten, erstatteten die Mieter Strafanzeige wegen Verleumdung, da diese Aussage unzutreffend war und ergänzten die Strafanzeige wegen weiterer Beleidigungen, die ihnen und ihren Kindern gegenüber erfolgt sein sollen. Daraufhin kündigten die Vermieter wegen „Zerrüttung“ das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Räumungsklage blieb in allen Instanzen erfolglos.
Eine solche Zerrüttung des Mietverhältnisses, die nicht auch auf ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, rechtfertigt – so der BGH – für sich genommen keine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich nur gegeben, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Vertragsteils liegt d.h. das Vertrauensverhältnis durch pflichtwidriges Verhalten des Mieters so gestört ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Beruht die Zerrüttung des Mietverhältnisses dagegen auf keinem pflichtwidrigen Verhalten des Mieters z.B. weil der Mieter bei seiner Strafanzeige gegen den Vermieter in Wahrnehmung berechtigter Interessen gehandelt hat, besteht für den Vermieter kein Kündigungsgrund (BGH, Urteil v. 29.11.2023, VIII ZR 211/22, GE 2024, S. 237).
Auch unwahre Behauptungen über den Vertragspartner rechtfertigen eine Kündigung nur dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den anderen Vertragspartner deshalb unzumutbar ist. Dies ist z.B. nicht der Fall, wenn die Äußerungen des Mieters zur Abwehr einer unberechtigten Kündigung des Vermieters dienten, da eine solche unberechtigte Kündigung selbst eine Vertragsverletzung des Vermieters darstellt. Insofern sind in die Abwägung alle Umstände, auch das frühere Verhalten des Kündigenden (hier: des Vermieters) mit einzubeziehen, wozu auch z.B. Beleidigungen des Mieters durch den Hausverwalter gehören, da dieser dem Risikobereich des Vermieters zuzurechnen ist (BGH, Urteil v. 25.10.2023, VIII ZR 147/22, GE 2024, S. 37).
13.05.2024