Bei Gewerberaummietverhältnissen besteht nach einem neuen Urteil des OLG Schleswig weiterhin das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung. Eine Bereitstellung der Belege in digitaler Form ist nicht ausreichend.
Zur Überprüfung der vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung kann der Mieter Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Rechnungen und Belege verlangen. Nach der Neufassung des § 556 Abs. 4 BGB durch das am 01.01.2025 in Kraft getretene Vierte Bürokratieentlastungsgesetz ist der Vermieter gesetzlich berechtigt – aber nicht verpflichtet – dem Mieter Rechnungen und Belege auch elektronisch bereitzustellen. Bisher war dies dem Vermieter nur bei ausdrücklichem Einverständnis des Mieters gestattet. Der Vermieter muss nicht mehr, wie bisher die Originalbelege vorlegen. Er kann die Belege, auch wenn er sie ursprünglich im Original erhalten hat, auch elektronisch bereitstellen. Damit wollte der Gesetzgeber die zeitgemäße und ressourcenschonende Digitalisierung der Belege gestatten und Hausverwaltungen und Vermietern die Umstellung auf ein papierloses Büro ermöglichen.
Diese Neufassung des § 556 Abs. 4 BGB gilt nach einer neuen Entscheidung des OLG Schleswig aufgrund einer fehlenden Verweisungsnorm nach § 578 BGB nicht für Mietverhältnisse über Geschäftsräume. Nach Auffassung des Gerichts wollte der Gesetzgeber, der den Parteien in der Gewerbemiete auch keine Frist für die Betriebskostenabrechnung gesetzt hat, den Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit auch Regelungen zur Art der Belegeinsicht selbst überlassen. Ein Bedürfnis für eine weitergehende Regelung zum Zwecke einer Förderung der Digitalisierung besteht schon deshalb nicht, weil auch bisher schon der Vermieter digital Einsicht gewähren darf, wenn auch er selbst die Belege nur in elektronischer Form erhalten hat. Die Rechtsprechung des BGH konstatierte bisher, dass der Mieter eine Einsicht in die Belege in der Form verlangen kann, wie sie dem Vermieter selbst erteilt wurden, also im Original. Zur Begründung stützte sich der BGH auf den Wortlaut des § 259 Abs. 1 BGB, welcher eine Vorlagepflicht statuiert, „soweit Belege erteilt zu werden pflegen“. Diese Formulierung gebiete es dem Rechenschaftspflichtigen, diejenigen Belege vorzulegen, die ihm selbst erteilt worden sind (BGH, Urteil v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20, NZM 2022, S. 172). Damit kann auch bisher der Vermieter dasjenige digital vorlegen, was auch ihm nur digital vorliegt. Soweit er aber gescannt hat und Originalbelege vorhanden sind, ist ihm nach wie vor die Einsichtsgewährung in Originalbelege zumutbar, mit der er zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung rechnen musste (OLG Schleswig, Urteil v. 18.07.2025, 12 U 73/24, MDR 2025, S 1593).
23.02.2026