Die Haftung für Sach- und Vermögensschäden des Mieters konnte der Vermieter
nach bisheriger Rechtsprechung auch durch eine Formularklausel auf Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Eine Haftung für leichte Fahrlässigkeit konnte z. B.
durch folgende Klausel ausgeschlossen werden: „Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die
dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkungen
entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und Umfanges die Feuchtigkeitseinwirkung
ist; es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt
hat“ (OLG Stuttgart, RE vom 11.4.1984, Az.: 8 RE-Miet 1/84, ZMR 1984, 309).
Der Fall:
Nachdem während der urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters Wasser durch das defekte Flachdach
in das gemietete Haus eingedrungen war und an den Einrichtungsgegenständen des Mieters einen
Schaden in Höhe von ca. DM 25.000.– verursacht hatte, verweigerte der Vermieter eine Zahlung
unter Hinweis auf den mietvertraglichen Haftungsausschluss.
Das Mietgericht war zwar der Auffassung, dass die Dachhaut des Hauses wegen ihres Alters einer
laufenden Überwachung bedurft hätte, dem Vermieter wegen der unterlassenen Überwachung aber nur
leichte Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden kann und der mietvertragliche Haftungsausschluss
deshalb nach seinem Wortlaut einschlägig ist.
Allerdings vertraten sowohl das LG als auch das OLG Hamburg die Meinung, dieser Haftungsausschluss
würde den Mieter unangemessen benachteiligen und daher gegen § 9 Abs. 2 AGB-Gesetz verstoßen, so
dass der Vermieter zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet ist.
Der BGH, dem diese Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt wurde, hat sich der Auffassung der
Vorinstanzen angeschlossen und entschieden, dass der in einem Formularmietvertrag vereinbarte
Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der
Mietsache verursacht wurden und für die der Vermieter in Folge leichter Fahrlässigkeit
verantwortlich ist, nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unwirksam ist. Ein solcher
Haftungsausschluss schränke die sich aus dem Gesetz ergebende Hauptpflicht (sog. Kardinalpflicht)
des Vermieters ein, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In dieser
Einschränkung liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da sie die Gefahr berge,
dass der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässige.
Bei der Abwägung der Belange von Vermieter- und Mieterseite fällt nach Auffassung des BGH
wesentlich ins Gewicht, dass sich der Mieter vor den finanziellen Folgen solcher Schäden nicht
durch den Abschluss einer Versicherung schützen kann, da die übliche Hausratversicherung, von
Leitungswasserschäden abgesehen, keine Schäden umfasst, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgehen.
Dagegen kann der Vermieter für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung seiner
Instandhaltungspflicht entstanden sind, eine Haftpflichtversicherung abschließen (BGH,
Beschluss vom 24.10.2001, Az.: VIII ARZ 1/01).
Das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) wurde durch
das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 (BGBl I, 3138 ff) mit Wirkung ab
1.1.2002 in das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 305 bis 310) integriert. Inhaltlich haben sich
insofern jedoch keine Änderungen ergeben, so dass die Entscheidung des BGH bei der Gestaltung
von Formularmietverträgen auch weiterhin zu berücksichtigen ist.
Im Formularmietvertrag des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. sind aufgrund
dieses Rechtsentscheids keine Änderungen veranlasst. Ein entsprechender Haftungsausschluss wurde
bereits vor längerer Zeit aus den Formularmietverträgen entfernt, nachdem sich durch mehrere
OLG-Entscheidungen eine Tendenz in der vom BGH nunmehr bestätigten Rechtsprechung abgezeichnet
hatte, jegliche Einschränkungen von sog. Kardinalpflichten des Vermieters (Instandhaltungspflicht)
als AGB-widrig zu bewerten.
Nicht betroffen ist der in § 6 Abs. 1 des Formularmietvertrages enthaltene Ausschluss der
verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters
(§ 536 a Abs. 1, 1. Alt. BGB). Nach dieser gesetzlichen Vorschrift haftet der Vermieter für
alle Schäden, die dem Mieter als Folge eines schon beim Abschluss des Mietvertrages
vorliegenden Mangels der Wohnung entstehen. Dabei kommt es weder auf die Kenntnis oder die
Erkennbarkeit des Mangels noch auf ein Verschulden des Vermieters an. Der Vermieter trägt
nach dem Gesetz somit die Gefahr aller verborgenen Mängel in der Wohnung (z.B.
gesundheitsgefährdende Asbest- oder Formaldehydkonzentration – vgl. LG München I,
Urteil vom 26.9.1990, Az.: 31 S 20071/89) und haftet unter den Voraussetzungen des
§ 536 a BGB auf Schadenersatz, wenn er seine Haftung nicht in wirksamer Weise
beschränkt hat.
Hierzu hat der BGH in letzter Instanz bereits mit Beschluss vom 4.10.1990 (WuM 1992, 316)
entschieden, dass es sich bei dieser verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters
um eine für das gesetzliche Haftungssystem („Verschuldensprinzip“) untypische Regelung handelt
und ein Haftungsausschluss daher auch formularvertraglich wirksam ist.
Vermieter sollten das zusätzliche Haftungsrisiko, das ihnen der Rechtsentscheid vom 24.10.2001
aufbürdet, durch Abschluss einer Eigentümerhaftpflichtversicherung ausschließen.
Die zu zahlende Versicherungsprämie zählt zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
im Sinne der Ziff. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und kann, entsprechende Gestaltung des
Mietvertrages vorausgesetzt, als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Eine Eigentümerhaftpflichtversicherung kann bei der Bayerischen Hausbesitzerversicherung
abgeschlossen werden.
Der Jahresbeitrag bemisst sich bei Mehrfamilienhäusern nach der Jahresbruttomiete und beträgt
z. B. bei einer Bruttomiete bis €25.000,00 € 145,00; bei einer Bruttomiete bis
€ 100.000,00 € 350,00 (Deckungssumme bei Personen- und Sachschäden: 5 Mio €
pauschal; bei Vermögensschäden 100.000 €). Bei einem vermieteten Einfamilienhaus
(ohne Gewerbe) beträgt der entsprechende Jahresbeitrag € 50,00.
Die Bayerische Hausbesitzerversicherung erstellt Ihnen gerne ein individuelles Angebot.