Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Mit dieser Neuregelung, die durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 eingefügt worden ist, wurde klar gestellt, dass ein Mietverhältnis nicht nur bei schuldhaften Vertragsverletzungen, sondern auch bei nicht schuldhaften Verhalten gekündigt werden kann. Voraussetzung für die Kündigung ist somit nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten des Mieters, sondern die Unzumutbarkeit für den Vermieter. Das Verschulden ist hier aber insoweit von Relevanz, als die Anforderungen an die Unzumutbarkeit bei nicht schuldhaftem Verhalten des Mieters höher sein werden als bei einer schuldhaften Handlung. Somit ist das Verschulden des Mieters zwar nicht Voraussetzung für die fristlose Kündigung, muss aber bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit in die Abwägung miteinbezogen werden. Dementsprechend können nach einem neuen Urteil des BGH auch erhebliche unzumutbare Belästigungen (z. B. nachhaltige Störungen des Hausfriedens) durch schuldunfähige Personen die Kündigung begründen (BGH, Urteil v. 08.12.2004, VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125; so auch LG Berlin, NZM 2002, 733, wonach die Kündigung begründet ist, wenn ein Mieter aufgrund einer Psychose wiederholt nächtliche Polizeieinsätze veranlasst sowie LG Kaiserslautern, WuM 1983, 263, wonach ein psychisch kranker schuldunfähiger Mieter ohne Abmahnung fristlos analog § 553 BGB a. F. gekündigt werden kann, wenn die Prognose zukünftigen Verhaltens nicht erwarten lässt, dass es sich bei den bisherigen Vertragsverstößen um Einzelfälle handelt).