Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen, der Miteigentumsanteile oder nach Kopfzahlen.
Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnflächen umzulegen (§ 556 a Abs. 1 S. 1 BGB).
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, ist nach einem neuen Urteil des BGH der Abrechnung die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700).