Auch wenn sich in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Räume befinden, dürfen die Betriebskosten grundsätzlich mit einem einheitlichen Verteilerschlüssel abgerechnet werden (z. B. nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen, der Personenzahl oder der Miteigentumsanteile), da die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten führt. Daher ist bei der Betriebskostenabrechnung ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten, wenn sie nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.
Ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen ist dagegen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächemaßstab, d. h. pro qm/Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro qm/Fläche maßgeblich sind (so bereits BGH, Urteile v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 und v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10).
Sofern entsprechend diesen Grundsätzen die Vornahme eines Vorwegabzugs erforderlich ist, genügt es nicht, dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung nur die insoweit bereinigten Kosten mitzuteilen. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten von bestimmten Betriebskostenpositionen (z. B. Grundsteuer, Wasser) mitgeteilt werden, wenn einzelne auf Gewerberäume entfallende Kostenteile nicht umlagefähig sind, da dem Mieter ersichtlich sein muss, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Dies gilt bei der Betriebskostenabrechnung sowohl für preisfreie als auch für preisgebundene Wohnungen, z. B. Sozialwohnungen (BGH, Urteil v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22).