Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen die gekündigten Wohnräume grundsätzlich zu Wohnzwecken durch den Vermieter oder seine Angehörigen benötigt werden. Ein Benötigen zu anderen, z. B. gewerblichen oder beruflichen Zwecken stellt keinen Eigenbedarf dar. Benötigt der Vermieter die Räume nur teilweise für Wohnzwecke, überwiegend aber für gewerbliche bzw. freiberufliche Zwecke (z. B. für ein Architekturbüro), kann der Vermieter die Kündigung zwar nicht auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB); nach einem neuen Urteil des BGH aber auf ein allgemeines berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 BGB stützen, da der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung überwiegend für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, im Hinblick auf die durch Art. 12 GG geschützte Berufsfreiheit beachtet werden muss. Das allgemeine berechtigte Interesse des Vermieters nach § 573 Abs. 1 BGB darf daher nicht geringer bewertet werden als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte Eigenbedarf des Vermieters.
Zu beachten sind in diesem Fall allerdings örtliche Zweckentfremdungsvorschriften, wonach eine Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen bzw. freiberuflichen Zwecken nur eingeschränkt bzw. unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist (BGH, Beschluss v. 5.10.2005, VIII ZR 127/05).