Vor der am 1.9.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform hat der Käufer einer Wohnung für die Rückzahlung einer vom Mieter an den Verkäufer geleisteten Kaution nur dann gehaftet, wenn er die Kaution vom Verkäufer auch erhalten oder eine Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat (§ 572 S. 2 BGB a. F.; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 381/03, WuM 2005, 404).
Seit 1.9.2001 kann der Mieter nach dem neuen § 566 a S. 1 BGB die Kaution bei Mietende in jedem Fall vom Käufer der Wohnung zurück verlangen; unabhängig davon, ob der Käufer diese seinerzeit beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten hat.
Nach einem neuen Urteil des BGH haften Erwerber, die vermieteten Wohnraum nach Inkrafttreten des § 566 a BGB erworben haben auch dann, wenn zuvor – noch unter Geltung des § 572 BGB a. F. – weitere Veräußerungsgeschäfte getätigt worden sind und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden ist. § 566 a BGB setzt nämlich keine ununterbrochene Kautionskette in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die teils vor und teils nach der neuen Regelung liegen, auch unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der an den ursprünglichen Vermieter gezahlten Kaution nur dann haften würden, wenn sämtliche früheren Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren.
Erwerber, die vor Inkrafttreten des § 566 a BGB Eigentümer geworden sind, haften weiterhin nur unter den Voraussetzungen des § 572 BGB a. F.. Erwerber, die erst danach Eigentümer wurden, haften dagegen nach § 566 a BGB (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10).
Diesem Haftungsrisiko kann der Käufer (neuer Vermieter) dadurch begegnen, dass er bei Abschluss des Kaufvertrages dafür Sorge trägt, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt oder dies jedenfalls bei der Preisgestaltung berücksichtigt wird.