Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein „Benötigen“ der vermieteten Räume ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat (so bereits BGH, RE v. 20.01.1988, VIII ARZ 4/87, DWW 1998 S. 78). Ausreichend ist, dass die Gründe für den Eigenbedarf spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses mit einiger Sicherheit vorliegen. Ein Vorliegen bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung kann nicht gefordert werden. Daher kann eine Eigenbedarfskündigung auch schon vor der Geburt eines Kindes mit dem dadurch bedingten erhöhten Wohnbedarf begründet werden (AG Magdeburg, Urteil v. 21.01.1999, 15 C 3979/98, DWW 1999 S. 125). Dementsprechend kann z.B. ein 82- jähriger Vermieter bereits dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, dass er die Dienste einer in seinen Hausstand aufzunehmenden Hilfsperson in naher Zukunft für seine Lebensführung (Pflege und Wartung) benötigt (so bereits bei BayObLG, RE v. 02.03.1982, NJW 1982 S. 1159). Dies gilt auch dann, wenn der im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht pflegebedürftige Vermieter die Wohnung einer Person überlassen will, die in bei Eintritt des Pflegefalls versorgt und objektive Anzeichen wie hohes Alter, vorausgegangene Erkrankungen, Fehlen von im Hause oder in der Nähe wohnenden Angehörigen, die Notwendigkeit rechtzeitiger Vorsorge rechtfertigen (LG Saarbrücken, Urteil v. 31.07.1992, 13 BS 95/92, WuM 1992 S.690).
Dagegen ist nach der Rechtsprechung des BGH eine sog. „Vorratskündigung“, mit der nicht ein mit einiger Sicherheit eintretender, sondern nur ein wahrscheinlicher künftiger Eigenbedarf geltend gemacht wird, unzulässig (z.B. Kündigung, weil die Vergrößerung der Familie „geplant“ ist oder die Verschlechterung des Gesundheitszustandes befürchtet wird, ohne dass dafür konkrete Anhaltspunkte vorliegen). Ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson ist somit für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
Verfassungsrechtich ist eine solche Einschränkung nicht zu beanstanden, da keine unverhältnismäßige, mit Art. 14 GG unvereinbare Zurückstellung der Eigentümerbefugnisse vorliegt, wenn dem Eigentümer der Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann gestattet ist, wenn und soweit dieser durch gegenwärtige beachtliche Gründe motiviert ist (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 23.08.1990, 1 BvR 440/90, NJW 1990 S. 3259; BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15, WuM 2016 S. 743).