Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs.2 Nr.3 BGB).
Praktische Bedeutung hat dieser Kündigungsgrund, wenn der Vermieter die Immobilie mietfrei verkaufen will, weil dadurch erfahrungsgemäß ein deutlich höherer Kaufpreis erzielt werden kann oder der Vermieter den Abbruch des Gebäudes mit anschließendem Neubau beabsichtigt.
Eine Kündigung zum Zwecke des Abbruchs und anschließendem Neubau stellt grundsätzlich eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar. In den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit sogar als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung angeführt (so BGH, Urteile v. 28.01.2009, VIII ZR 7/08, 8/08, 9/08, WuM 2009 S.182).
Strittig ist in diesen Fällen regelmäßig die anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu klärende Frage, ob auch die zweite Voraussetzung einer Verwertungskündigung vorliegt d.h. dem Vermieter ein erheblicher Nachteil entsteht, wenn das Mietverhältnis fortgeführt werden muss.
Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil darauf hingewiesen, dass ein erheblicher Nachteil nicht erst dann vorliegt, wenn der Eigentümer in Existenznot gerät. Der Anwendungsbereich der Kündigungsvorschrift darf nicht auf Fälle drohenden Existenzverlustes beschränkt werden. Da private insbes. unternehmerische Investitionen stets die Gefahr in sich bergen, dass sie sich als unrentabel erweisen, muss dem Eigentümer der Zugriff auf sein gesamtes Vermögen auch zu dem Zweck garantiert sein, derartige Verluste durch Rückgriff auf andere Vermögensteile ausgleichen zu können. Dem Eigentümer kann nicht angesonnen werden, das Mietverhältnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen. Auch Vermögenseinbußen, welche die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers noch nicht ernsthaft in Frage stellen, sind bei der Anwendung des Kündigungstatbestands von Verfassungs wegen zu beachten (so bereits BVerfG, Beschluss v. 04.06.1998, 1 BvR 74/98, DWW 1998 S.242).
Andererseits hat der Vermieter – so der BGH – keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie, die den größten wirtschaftlichen Vorteil bietet. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war die Vermieterin der Wohnung auch Eigentümerin des Nachbargrundstücks, das sie an eine mit ihr persönlich und wirtschaftlich verbundene Gesellschaft verpachtet hatte. Zur Erweiterung des Modehauses, das diese Gesellschaft betreibt, sollte auf dem Grundstück, auf dem sich die vermietete Wohnung befindet, ein Neubau entstehen, durch dessen Verpachtung ein deutlich höherer Ertrag hätte erzielt werden können. Dies hat der BGH für nicht ausreichend erachtet. Ferner seien bei einer Verwertungskündigung – im Gegensatz zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs – nur solche Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen würden. Vorliegend hat sich die Vermieterin jedoch auf Nachteile der Schwestergesellschaft berufen. Diese können selbst bei persönlicher und wirtschaftlicher Verflechtung mit der Vermieterin nicht berücksichtigt werden (BGH, Urteil v. 27.09.2017, VIII ZR 243/16).