Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt u.a. vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist nicht beendet (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter die Wohnung zeitweise an Touristen untervermietet. Dabei wird von Mieterseite häufig eingewendet, es handele sich lediglich um einen Besuch, der nicht erlaubnispflichtig ist. Eine Abgrenzung ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles vorzunehmen. Für einen Besuch spricht, wenn der Mieter den Dritten aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen aufnimmt und dieser sich in der Wohnung vorübergehend aufhält, ohne hierfür ein Entgelt zu entrichten. Gegen einen Besuch spricht u.a. die vollständige Überlassung aller Schlüssel. Die Definition als Besuch beinhaltet stets, dass die Wohnung auch von dem eigentlichen Bewohner genutzt wird. Durch die Überlassung sämtlicher Schlüssel begibt man sich jedoch gerade der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung, was für eine Untervermietung spricht (LG München I, Beschluss v. 09.04.2018, 14 S 17192/17, ZMR 2018, S. 770).
In dem vom LG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Mieter die Wohnung unbefugt d.h. ohne Kenntnis und Zustimmung des Vermieters mehr als 2 Monate einem Dritten überlassen und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung auch nach Abmahnung durch den Vermieter nicht beendet. Zwar trägt die Beweislast für das Vorliegen einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung der Vermieter. Allerdings spricht nach Auffassung des LG Hamburg ab einem Aufenthalt von 4 bis 6 Wochen eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten in die Mietwohnung auf Dauer angelegt ist und es sich daher nicht mehr bloß um einen vorübergehenden Besuch, sondern um eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung handelt, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bei einer solchen unbefugten Gebrauchsüberlassung liegt regelmäßig auch die für die Kündigung des Mietverhältnisses notwendige Erheblichkeit der Beeinträchtigung der Vermieterrechte vor, weil der Vermieter ein erhebliches Interesse daran hat, zu wissen, wer das Mietobjekt tatsächlich nutzt. Zudem spricht für eine Erheblichkeit, wenn die unerlaubte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist fortgesetzt und damit der Vermieterwillen missachtet wird (LG Hamburg, Urteil v. 03.11.2023, 311 S 25/24, ZMR 2024, S. 1034).
27.01.2025