Eine berufliche Betätigung des Wohnraummieters, welche typischerweise in der Wohnung erfolgt ohne dass sie nach außen weiter in Erscheinung tritt, fällt ohne weiteres auch dann unter den Begriff des „Wohnens“ wenn der Mieter als Stadtführer tätig ist und die im Impressum seines Internetauftritts angegebene Wohnadresse nicht auch gleichzeitig als Treff- bzw. Ausgangs- oder Endpunkt von Stadtführungen dient. Dies hat das AG Hamburg in einem neuen Urteil entschieden.
Wohnräume dürfen vom Mieter nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter mangels entsprechender Vereinbarungen – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden. Der Vermieter kann lediglich im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen z.B. wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei der üblichen Wohnungsnutzung. Werden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt bereits aus diesem Grund ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht (so bereits BGH, Urteil v. 14.07.2009, VIII ZR 165/08, WuM 2009, S. 517). Gleiches gilt z.B. auch bei der Erteilung von Gitarrenunterricht an 3 Werktagen für etwa 12 Schüler in der Mietwohnung, wenn es wegen dieser Nutzung zu Streitigkeiten mit anderen Mietern kommt, durch die der Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigt wird (BGH, Urteil v. 10.04.2013, WuM 2013, S. 349). Dagegen liegt keine vertragswidrige Nutzung vor, wenn der Mieter in der Wohnung zwar ein Gewerbe ausübt, dieses jedoch nicht nach außen in Erscheinung tritt. Beim Betrieb eines Onlineshops ist der Vermieter insoweit dafür beweisbelastet, dass die Grenze des erlaubnisfrei Zulässigen z.B. durch Kundenverkehr oder Lagerung von Waren überschritten wurde. Die bloße Angabe der Adresse als Geschäftsanschrift im Impressum der Website trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung dabei nicht (AG München, Urteil v. 18.09.2025, 419 C 23314/24, WuM 2025, S 679).
Entsprechendes gilt nach einem neuen Urteil des AG Hamburg, wenn der Mieter als Stadtführer tätig ist und die im Impressum seines Internetauftritts angegebene Wohnadresse nicht gleichzeitig als Treff- bzw. Ausgangs- oder Endpunkt von Stadtführungen dient. Dabei ist u.a. die telefonische Vereinbarung von Terminen, Schreiben von Rechnungen oder sonstigem Schriftverkehr keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit. Dementsprechend wiesen auch die vom beklagten Mieter vorgelegten Fotos des Inneren der Wohnung keine Gestaltung auf, die für eine Berufstätigkeit in der Wohnung sprechen würden. Dementsprechend liegt auch die für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen nicht genehmigter gewerblicher Nutzung einer Wohnung sprechende Außenwirkung nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden, ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet vor, nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet (LG München I, ZMR 2024, S 1040). Vorliegend musste der beklagte Mieter auch nicht nachweisen, dass die nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit unerheblich ist, da es insoweit bereits an der erforderlichen Außenwirkung für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit fehlt. Erst diese hätte zur Beweislast des Mieters für die Unerheblichkeit seiner Tätigkeit führen können (AG Hamburg, Urteil v. 19.12.2025, 49 C 213/25). 23.02.2026