Allgemeine Geschäftsbedingungen, z.B. Klauseln in Formularmietverträgen
unterliegen der strengen Kontrollregeln der §§ 305 ff. BGB. Danach ist eine
Formularklausel bereits dann unwirksam, wenn sie sich zu Lasten des Mieters
zu weit von einer gesetzlichen Regelung entfernt. Dagegen ist eine
Individualvereinbarung erst dann unwirksam, wenn sie gegen ein
Verbotsgesetz oder den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt oder
sittenwidrig ist. Dies ist nur in Ausnahmefällen gegeben.
Voraussetzung
einer Individualvereinbarung ist, dass der Inhalt der Klausel nicht mehrfach
verwendet wird. Kann der Mieter den Beweis führen, dass die strittige
Vereinbarung für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war (z.B. durch
Vorlage weiterer Verträge mit inhaltsgleicher Vereinbarung), obliegt es dem
Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung dennoch im
Einzelnen ausgehandelt wurde und daher keine
Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB darstellt.
Die
Anforderungen an dieses „Aushandeln“ werden von der Rechtsprechung jedoch
sehr hoch angesetzt, so dass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig
ist.
Danach setzt ein „Aushandeln“ voraus, dass der Vermieter den in
seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden
Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter damit
einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen
tatsächlich einräumt. Dies kann z.B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter
dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung andere Vorteile
gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt (so
z.B. BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06, GE 2009 S. 647). „Aushandeln“
bedeutet somit mehr als bloßes Verhandeln. Dem Mieter muss
Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden. Daher
reicht es für ein „Aushandeln“ nicht aus, dass dem Mieter lediglich frei
gestellt wird, den Vertrag mit oder ohne die streitgegenständliche
Vertragsbedingung abzuschließen. Bei umfangreichen bzw. nicht leicht
verständlichen Klauseln setzt ein Aushandeln zusätzlich voraus, dass der
Verwender die andere Vertragspartei über den Inhalt und die Tragweite der
Zusatzvereinbarung belehrt hat oder sonst wie erkennbar geworden ist, dass
der Andere deren Sinn wirklich erfasst hat (so BGH, Urteil v. 19.5.2005, III
ZR 437/04, NJW 2005 S. 2543).
Dabei ist das Merkmal „Im Einzelnen
ausgehandelt“ nach einem neuen Urteil des OLG Saarbrücken jeweils
klauselbezogen anzuwenden. Daher kann aus dem Umstand, dass die
Mietvertragsparteien ausführlich über die Vertragsbedingungen oder einzelne
von ihnen verhandelt haben, nichts abgeleitet werden für eine
streitgegenständliche Klausel, die die Parteien keinem gesonderten
Aushandeln unterzogen haben. Insofern kommt auch eine „Ausstrahlungswirkung“
einer im Einzelnen ausgehandelten Vertragsbedingung nicht in Betracht. Dies
gilt selbst dann, wenn sie räumlich im Kontext mit einer nicht
ausgehandelten Vertragsbedingung steht (OLG Saarbrücken, Urteil v.
24.6.2015, 2 U 37/14, NZM 2016 S. 50).