Bei einer vereinbarten Nettomiete leistet der Mieter auf die vertraglich umgelegten Betriebskosten (z. B. für Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Kaminkehrer, Versicherungen etc.) monatliche Abschlagszahlungen. Sind diese Abschlagszahlungen zu niedrig angesetzt, können sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung hohe Nachforderungen des Vermieters ergeben. Dazu vertraten zahlreiche Mietgerichte die Auffassung, der Vermieter würde sich schadenersatzpflichtig machen, wenn er die Höhe der Vorauszahlungen nicht kostendeckend kalkuliert. Somit könne der Mieter in diesem Falle Befreiung von den geltend gemachten Betriebskostennachforderungen verlangen.
Dieser Auffassung hat der BGH in einem neuen Urteil eine klare Absage erteilt. Danach ist der Vermieter nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie in etwa kostendeckend sind. Nach den gesetzlichen Vorschriften ist dem Vermieter nämlich lediglich untersagt, unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen; nicht aber, die umzulegenden Nebenkosten ganz oder zum Teil zu kreditieren. Dementsprechend können die Parteien von Vorauszahlungen sogar gänzlich absehen. Der Begriff der „Vorauszahlungen“ besagt nach allgemeinem Verständnis nur, dass dem Mieter die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind; nicht aber, dass die Summe der Vorauszahlungen den Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen wird.
Somit darf der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die vereinbarten Vorauszahlungsbeträge die anfallenden Betriebskosten abdecken und kann die Nachzahlung von Betriebskosten selbst dann nicht verweigern, wenn die tatsächlichen Betriebskosten um mehr als 100 % über den Vorauszahlungen liegen.
Eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände vorliegen, z. B. der Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung des Mietverhältnisses zu veranlassen. Dies muss allerdings der Mieter beweisen (BGH, Urteil v. 11.02.2004, VIII ZR 195/03).