Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dies kann nach ständiger Rechtsprechung der Fall sein, wenn der Mieter ein rechtskräftiges Urteil, z. B. zur Unterlassung oder Beseitigung nicht befolgt (so bereits BVerfG, Beschluss v. 18.1.1996, 1 BvR 2116/94, WuM 1996, 263). Ist der Mieter z. B. nicht in der Lage oder nicht bereit, einer gerichtlichen Verurteilung nachzukommen, Teile der Wohnung nicht mehr als Lagerraum zu nutzen, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da ihm in diesem Fall die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, d. h. das Abwarten der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (so AG Münster, Urteil v. 2.6.2004, 7 C 6467/03, WuM 2007, 70).
Gleiches gilt nach einem Urteil des BGH, wenn der Mieter z. B. anlässlich einer vom Vermieter beabsichtigten Veräußerung eine Besichtigung der Wohnung verweigert, obwohl er hierzu bereits vom Mietgericht rechtskräftig verurteilt wurde. Auch in diesem Fall ist der Vermieter nicht verpflichtet, vor dem Ausspruch der Kündigung zunächst die Vollstreckung des Duldungstitels zu versuchen (BGH, Beschluss v. 5.10.2010, VIII ZR 221/09).