Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug gerät. Nach dem neuen seit der Mietrechtsreform geltenden § 569 Abs. 4 BGB muss im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund angegeben werden. Daher vertraten zahlreiche Mietgerichte u.a. auch das LG München I mit Beschluss vom 4.8.2003 die Auffassung, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben die Mietrückstände detailliert auflisten muss. Hatte der Vermieter nur den Gesamtrückstand angegeben, wurde die Kündigung für unwirksam erklärt und die Räumungsklage des Vermieters kostenpflichtig abgewiesen.
Dieser Auffassung hat der BGH in einem neuen Urteil eine klare Absage erteilt. An die Begründung der Kündigung dürfen nämlich keine übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden. Der Mieter muss aus dem Kündigungsschreiben nur ersehen können, auf welches Verhalten der Vermieter die Kündigung stützt. Daher genügt jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten, wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (BGH, Beschluss vom 22.12.2003, VIII ZB 94/03).
Eine weitergehende Begründungspflicht kann sich jedoch ergeben, wenn sich der Rückstand erst durch umfangreiche Berechnungen aus einer Vielzahl unterschiedlicher Positionen (z.B. bei Mietminderungen für einzelne Monate) ergibt (s. z.B. AG Dortmund, Beschluss vom 31.3.2003, 125 C 11799/02, WuM 2003, S. 273, wonach sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben muss, mit welchen Beträgen für welche Monate der Mieter in Verzug ist).
Zur Vermeidung von Auseinandersetzungen über die formelle Wirksamkeit der Kündigung sowie zur Information des Mieters über die vorliegenden Rückstände ist es empfehlenswert, die jeweiligen Rückstände im Kündigungsschreiben detailliert anzugeben.