Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos, d. h. auch während seiner Laufzeit kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein solcher wichtiger Grund kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).
Eine Hausfriedenstörung, die mit einem tätlichen Angriff auf eine andere Mietpartei verbunden ist, kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sogar ohne Abmahnung rechtfertigen. Ohne vorher darauf hingewiesen worden zu sein, muss einer Mietpartei nämlich bewusst sein, dass ein tätlicher Angriff auf eine andere Mietpartei für den Vermieter die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits bei einer einmaligen solchen Verfehlung begründet und eine Abmahnung daher (gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB) entbehrlich ist (so bereits LG Münster, Beschluss v. 8.12.2006, 8 S 157/06, WuM 2007, 19).
Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter aber nicht erst dann berechtigt, wenn eine Straftat bereits begangen worden ist. Auch die Ankündigung von Gewalttätigkeiten bzw. erheblichen Straftaten (hier: Inbrandsetzung des Wohnhauses) kann den Vermieter bereits zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung berechtigen. Eine dafür evtl. ursächliche psychische Erkrankung des Mieters steht einer Kündigung ebenso wenig entgegen, wie der Umstand, dass der Mieter unter Betreuung steht, da der Vermieter eine nicht ganz unwahrscheinliche Gefährdung von Mitmietern oder Mitarbeitern nicht hinnehmen muss (AG Lichtenberg, Urteil v. 4.8.2011, 4 C 93/11, GE 2011, 1239). Allerdings ist die Kündigung eines Mieters, der infolge seiner psychischen Erkrankung in erheblichem Maße den Hausfrieden stört und/oder auf die Mitmieter bedrohlich wirkt, nur dann wirksam, wenn die erforderliche Interessenabwägung die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ergibt.
Das durch die fristlose Kündigung beendete Mietverhältnis lebt nicht dadurch wieder auf, dass der Kündigungsgrund nach Ende des Mietverhältnisses wegfällt oder im Rahmen einer Abwägung nunmehr anders zu gewichten ist, z. B. weil eine günstige Prognose hinsichtlich des zukünftigen Verhaltens des Mieters gestellt werden kann (LG Heidelberg, Urteil v. 15.4.2011, 5 S 119/10, NZM 2011, 693).