Zu den Hausmeisterkosten gehören die Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen (z.B. verbilligte Mietwohnung), die der Eigentümer bzw. der Erbbauberechtigte dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit die Kosten nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen (§ 2 Ziffer 14 Betriebskostenverordnung).
Führt der Hausmeister auch Tätigkeiten der Hausverwaltung aus, darf bei den Betriebskosten nur der Teil der Entlohnung angesetzt werden, der auf die Tätigkeit als Hausmeister entfällt. Im Streitfall ist der Vermieter für die vom Hausmeister durchzuführenden Arbeiten darlegungspflichtig, z.B. durch Vorlage des Hausmeistervertrages bzw. einer Leistungsbeschreibung, aus der die einzelnen Tätigkeiten entnommen werden können.
Nimmt der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bei den Hausmeisterkosten lediglich einen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, VU vom 20.2.2008, VIII ZR 27/07, WuM 2008, 285).