Zieht der Mieter trotz einer wirksamen Kündigung nicht termingerecht aus (z.B. erst nach einer gerichtlichen Verurteilung zur Räumung), muss er für den Zeitraum zwischen dem Ablauf der Kündigungsfrist und der tatsächlichen Rückgabe d.h. für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache eine sog. Nutzungsentschädigung zahlen (§ 546a Abs.1 BGB).
Strittig war bisher die Höhe einer solchen Nutzungsentschädigung: Bemisst sich diese an der bisher vereinbarten Miete, nach der ortsüblichen Miete (z.B. nach dem örtlichen Mietspiegel) oder nach der Miete, die der Vermieter im Falle einer Neuvermietung hätte erzielen können (Neuvertragsmiete)?
Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass die Höhe der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nicht den Beschränkungen der Miethöhe bei einer Mieterhöhung d.h. auf die ortsübliche Vergleichsmiete unterliegt. Die Höhe der Nutzungsentschädigung bestimmt sich vielmehr danach, was der Vermieter im Falle einer Neuvermietung hätte erzielen können. Diese Neuvertragsmiete (Marktmiete) liegt jedenfalls in Regionen mit steigenden Mieten i.d.R. deutlich über der ortsüblichen Miete nach einem Mietspiegel, da in einen Mietspiegel nicht nur Neuvertragsmieten, sondern – entsprechend dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete – auch bis zu 4 Jahre alte Mieten einfließen müssen.
Diese Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der Neuvertragsmiete besteht unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach Auszug des Mieters wieder neu vermieten oder nach einer wirksamen Eigenbedarfskündigung selbst nutzen wollte (BGH, Urteil v. 18.01.2017, VIII ZR 17/16).