Nach der Rechtsprechung des BGH darf der Vermieter während eines noch laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen, wenn seine Forderungen vom Mieter bestritten wird. Mit der der Bestimmung des § 551 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei Insolvenz des Vermieters – ungeschmälert zurückerhält soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte (BGH, Urteil v. 07.05.2014, VIII ZR 234/13; ZMR 2014 S.619.
Dies gilt nach Auffassung des LG Berlin auch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Auch hier hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedungsfunktion. Daher ist der Vermieter von Wohnraum auch nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt; andernfalls würde der Schutz des Mieters ins Leere laufen, wenn man dem Vermieter unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses den Zugriff auf die Kaution gestattet, der ihm vorher versagt war. Ferner kann sich der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen die fehlerhafte und nicht insolvenzfeste Anlage der Kaution nicht mehr durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts zur Wehr setzen (LG Berlin, Urteil v. 20.07.2017, 67 S 111/17, ZMR 2017 S.730).