Wird eine Wohnung verkauft und haben der ehemalige Eigentümer und der Mieter eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters (z.B. Ausschluss oder Erschwerung der Kündigung wegen Eigenbedarfs) vereinbart, handelt es sich nicht um eine höchstpersönliche, sondern um eine allgemeine Abrede, die nicht an die Person des Vermieters gebunden ist. Daher wirkt diese Beschränkung auch zu Lasten des Käufers (§ 566 BGB; so bereits OLG Karlsruhe, RE v. 21.01.1985, 3 RE-Miet 8/84, ZMR 1985, S. 123). So beschränkt z.B. eine mietvertragliche Vereinbarung (beispielsweise zwischen einem Wohnungsunternehmen und dem Mieter), wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ vorliegen, die ordentliche Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle. In diesem Fall müssen für eine Kündigung Gründe vorliegen, die über das normale, für einen Eigenbedarf ausreichende berechtigte Interesse hinausgehen (BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13, GE 2013, S. 1584). Dies gilt grundsätzlich auch für einen Rechtsnachfolger z.B. den Käufer einer Wohnung, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum des Verkäufers stand. Anders ist die Rechtslage beim Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.
In den vom AG Frankfurt/M. entschiedenen Fall ging das Eigentum an der Wohnung jedoch nicht durch rechtsgeschäftlichen Erwerb, sondern im Wege der Zwangsversteigerung an den neuen Eigentümer über. In diesem Fall ist der neue Eigentümer nach Auffassung des AG Frankfurt/M. an der Ausübung einer Eigenbedarfskündigung auch dann nicht gehindert, wenn die von den ursprünglichen Vermieter – einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen – getroffene mietvertragliche Vereinbarung dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses nur „in besonderen Ausnahmefällen“ gestattet, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen (AG Frankfurt/M., Urteil v. 25.05.2022, 33 C 2877/21, WuM 2022, S. 620).
03.01.2023