Jeder, der den Münchner Mietwohnungsmarkt kennt, weiß, dass die durchschnittliche Neuvertragsmiete in München nicht – wie im Mietspiegel zu Grunde gelegt wird – nur € 11,68 /qm beträgt, sondern bei ca.€ 15,00 /qm liegt – ein Wert, den die Stadt selbst in ihrem Wohnungsbarometer ausweist. Ebenso ist bekannt, dass bei Mieterhöhungen in den letzten 4 Jahren nicht auf lediglich € 9,88 /qm lt. Mietspiegel, sondern auf € 13,00 /qm erhöht worden ist.
Auch in steuerlicher Hinsicht ist die sog. ortsübliche Miete entscheidend, wenn es um die Frage geht, ob ein Vermieter die Wohnung „zu billig“ vermietet hat. Verlangt ein Vermieter weniger als 66% der ortsüblichen Miete (z.B. von einem Angehörigen), kann er seine Werbungskosten z.B. für Reparaturen und Schuldzinsen nicht in voller Höhe, sondern nur anteilig ansetzen, was zu einer Erhöhung der Steuerlast führt.
Während früher der jeweilige Münchner Mietspiegel regelmäßig Prüfungsmaßstab für die ortsübliche Miete war, erkennen die Finanzämter Mietspiegelberechnungen immer häufiger nicht mehr an. So geht das Finanzamt z.B. bei einer Zweizimmerwohnung in Milbertshofen mit 64qm Wohnfläche von einer ortsüblichen Kaltmiete von € 1280 d.h. von € 20 /qm aus. Die Berechnung nach dem Münchner Mietspiegel 2015, der für diese Wohnung eine durchschnittliche Miete von € 712 d.h. € 11,14 /qm ausweist, wird vom Finanzamt nicht anerkannt (Schreiben des Finanzamts München IV/V v. 18.11.2016 – Anlage).
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN