Der Vermieter von Gewerberäumen schuldet mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung der Mietsache in einem für den vereinbarten Betriebszweck genehmigungsfähigen Zustand. Die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen hat der Vermieter auf eigene Kosten zu veranlassen. Dies hat das KG Berlin entschieden.
Zu dem vom Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geschuldeten Zustand der Mietsache gehören über deren physische Beschaffenheit hinaus auch die tatsächlichen Umstände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen können. Werden Mieträume zu einem konkreten Betriebszweck überlassen, müssen sich deshalb die Räume in einem Zustand befinden, der die Aufnahme des Betriebs in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt. Hierzu gehört, dass das Mietobjekt die in öffentlich-rechtlichen Bestimmungen enthaltenen Anforderungen, die für eine entsprechende Betriebserlaubnis notwendig sind, erfüllt.
In dem vom KG Berlin zu entscheidenden Fall wurden Räume zum Betrieb einer Kindertagesstätte angemietet. Die behördlichen Anforderungen an zwei voneinander unabhängigen Flucht- und Rettungswegen waren nicht erfüllt. Die Mietsache war nach Auffassung des KG Berlin daher mangelhaft. Da der Mietvertrag keine abweichenden Vereinbarungen enthielt, wonach die Mieterin für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen verantwortlich wäre, war nicht die Mieterin, sondern die Vermieterin für die Lösung der „Treppenproblematik“ d.h. Schaffung eines 2. Fluchtweges verantwortlich (KG Berlin, Urteil v. 23.03.2023, 8 U 172/21, ZMR 2023, S. 870).