Mieter von Wohnraum sind durch gesetzliche Vorschriften umfangreich geschützt insbesondere gegen Kündigungen und Mieterhöhungen. Eine Ausnahme besteht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein solcher vorübergehender Gebrauch liegt jedoch nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung vor. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietverhältnisses entweder zeitlich genau fixierbar oder von einer Bedingung abhängig sein, deren Eintritt in naher Zukunft gewiss ist. Daher ist auch die gelegentliche Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung kein vorübergehender Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift. Dieser setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht – wie bei einer Zweitwohnung – die dauerhafte temporäre Nutzung. Der Wegfall des Sonderbedarfs muss in zeitlicher Hinsicht sicher feststehen. Dies ist bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen, die nur gelegentlich genutzt werden, also z.B. auch bei Zweitwohnungen nicht der Fall (LG Berlin, Urteile v. 05.01.2021, 63 S 19/20, ZMR 2021, S. 309 und v. 21.09.2021, 65 S 36/21, WuM 2021, S 738).
Zu den typischen Fällen einer vorübergehenden Vermietung gehören somit die Vermietung von Hotelzimmern, Ferienwohnungen, Unterkünften für die Dauer einer Messe, Unterbringung eines auswärtigen Monteurs oder eines ausländischen Wissenschaftlers bis zur Erledigung des Arbeitsziels. Dagegen stellt die Anmietung für die Dauer einer Ausbildung keine vorübergehende Vermietung dar, so dass dieser Tatbestand auch bei einer satzungsgemäßen Beschränkung der Überlassung des Wohnraums auf in Ausbildung stehende Personen nicht zu erfüllen wäre (so bereits OLG Bremen, RE v. 07.11.1980, 1 UH 1/80, ZMR 1982, S 239).
Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Kreuzberg für die Dauer eines Studiums. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, da sich ein Studium durchaus über mehrere Jahre erstrecken kann und deshalb insbesondere nicht mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vergleichbar ist. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur unter den Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrages (§ 575 BGB) verwirklicht werden; nicht aber über die Ausnahmevorschrift des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Gegen die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung kann im Einzelfall auch eine erste Befristung des Mietverhältnisses mit anschließender Verlängerung der Befristung sprechen (AG Kreuzberg, Urteil v. 15.03.2024, 14 C 336/23, GE 2024, S. 1205).
27.01.2025