Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-) Pflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Eine mietvertragliche Klausel, die dem Vermieter das Recht auf Routinebesuche einräumt, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil v. 14. 06.2014, VIII ZR 289/13). Eine Wohnungsbesichtigung setzt daher stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht (LG Berlin II, Urteil v. 16.05.2024, 64 S 198/22). Die Verpflichtung des Mieters dem Vermieter Zutritt zu gewähren, kann sich aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergeben (z.B. Besichtigungsrecht „aus besonderem Anlass“) oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, Urteil v. 26.04.2023, VIII ZR 420/21, WuM 2023, S. 403). Ein besonderer Anlass liegt u.a. vor bei einem beabsichtigten Verkauf der Wohnung, zur Überprüfung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs z.B., wenn der begründete Verdacht einer unzulässigen Tierhaltung in der Mietwohnung besteht, zur Feststellung von Mängeln und den Möglichkeiten deren Beseitigung.
Die Frage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, wenn der Mieter unberechtigt eine Besichtigung verweigert, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet. Die Verweigerung des Zutritts berechtigt den Vermieter jedenfalls dann zur sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn die Verweigerung des Zutritts zu einer Gefährdung der Mietsache oder der Mitbewohner führen kann z.B. wenn dem Vermieter der Zutritt zwecks Überprüfung und Wartung von Rauchmeldern verweigert wird. Dies stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (so bereits LG Konstanz, Urteil v. 08.12.2017, A 11 S 83/17, WuM 2018, S. 201). Wurde der Mieter wegen der unberechtigten Verweigerung des Zutritts bereits abgemahnt und verweigert er daraufhin dennoch den Zutritt an einen weiteren ihm mitgeteilten und zumutbaren Termin, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein. Die Verweigerung der Wohnungsbesichtigung trotz Abmahnung stellt einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar (AG München, Urteil v. 26.08.2021, 474 C 4123/21).
In dem vom AG Fürstenfeldbruck entschiedenen Fall verlangte der Vermieter eine Besichtigung der Wohnung, um einen vermuteten Wasserschaden nachzugehen und ferner, um den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung eines Fensteraustausches umzusetzen. Der Mieter bestritt das Vorliegen eines Wasserschadens und begründete die Zutrittsverweigerung mit seinem hohen Alter (82 Jahre) sowie damit, dass die Wohnung so vollgestellt sei, dass die Fenster nicht zugänglich wären. Das AG Fürstenfeldbruck ließ diese Einwände nicht gelten und verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Vermieter selbst ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet den Beschluss umzusetzen. Daran wurde er durch das Verhalten des Mieters gehindert. Die Behauptung des Mieters es liege kein Wasserschaden vor, steht im Widerspruch zu den Feststellungen des Handwerksbetriebes, der mittels Thermografie und Feuchtigkeitsmessungen die Wohnung des Mieters als Ausgangspunkt für den Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung als ursächlich gesehen hatte. Nach alledem ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht zumutbar (AG Fürstenfeldbruck, Urteil v. 14.03.2025, 2 C 842/24, GE 2025, S. 593).
04.08.2025