Die Untervermietung der Wohnung an Touristen ist selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, so dass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist (so bereits BGH, Urteil v. 08.01.2014, VIII ZR 210/13, WuM 2014, S. 142). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird. Eine solche gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist und der Vermieter daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist (LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, 67 S 316/14, WuM 2015, S. 31).
Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung an Touristen ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über Airbnb geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält. Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt, da der Mieter mit der Aufrechterhaltung des Angebots der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber zum Ausdruck bringt, die Überlassung der Wohnung an Touristen – ungeachtet der ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (so LG Berlin, Beschluss v. 03.02.2015, 67 T 29/15, MDR 2015, S. 203).
Eine andere Auffassung vertrat das AG Hamburg in einem neuen Urteil. Nachdem die Hausverwaltung des Vermieters die Mieterin wegen nicht genehmigter Untervermietung abgemahnt hatte, bot die Mieterin die Wohnung trotzdem wieder für eine kurzzeitige Vermietung an. Das AG Hamburg vertrat die Auffassung, dass die Schaltung einer Anzeige allein zur Anbahnung eines Untermietverhältnisses bei einem Online-Portal als solche noch keine Pflichtverletzung durch den Mieter darstellt; vielmehr komme es darauf an, ob und mit welcher konkreten Ausgestaltung eine Gebrauchsüberlassung später folgt. Aus dem Ablehnungsrecht des Vermieters aus in der Person des Untermieters liegenden Gründen gem. § 553 Abs. 1 S. 2 BGB folgt nach Auffassung des AG Hamburg nämlich, dass allein in der Suche nach einem geeigneten Untermieter noch kein Pflichtverstoß liegen kann (AG Hamburg, Urteil v. 17.04.2024, 43b C 184/23, WuM 2025, S. 149).