Überlässt ein Hotelpächter zur vorübergehenden Unterbringung von Flüchtlingen nicht das gesamte Hotel gegen Entgelt, sondern durch gesonderte Mietverträge für bestimmte Zeiträume lediglich jeweils eine bestimmte Anzahl von Zimmern, stellt dies nach einem neuen Urteil des OLG Frankfurt/M. keine erhebliche Pflichtverletzung durch unbefugte Überlassung des Gebrauchs der Pachtsache an einen Dritten dar.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter die Räume entgegen den vertraglichen Vereinbarungen nutzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dies gilt sowohl für Wohnräume als auch für Geschäftsräume. Ist z.B. bei einem Mietvertrag über gewerbliche Räume als Mietzweck der „Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikelfachmarktes sowie Kinderkleidung“ vereinbart, so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten einen vertragswidrigen Gebrauch dar, wenn es sich bei diesen Produkten aufgrund ihrer Gefährlichkeit nicht mehr um Spielwaren im weiteren Sinn handelt (so bereits KG Berlin, Urteil v. 06.06.2011, 8 U 9/11, GE 2011, S. 1083). Gleiches gilt, wenn Räume zum Betrieb einer orthopädischen Praxis vermietet sind. Betreibt der Mieter darin ohne Zustimmung des Vermieters zusätzlich eine allgemeinmedizinische Praxis, stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der den Vermieter nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (so bereits KG Berlin, Beschluss v. 22.11.2010, 8 U 87/10, ZMR 2011, S. 43). Gleiches gilt für ein Gewerbemietobjekt, das zum Zweck des Betriebs eines „Hotels“ vermietet wurde. Dieses darf nicht ohne klare Zustimmung des Vermieters ausschließlich als Unterkunft für unbegleitete, minderjährige Asylsuchende genutzt werden. Wird eine derartige Nutzung trotz Abmahnung fortgesetzt, kann der Vermieter aus wichtigem Grund kündigen (so bereits LG Darmstadt, Urteil v. 14.10.2016, 1 O 222/16, ZMR 2017, S. 44).
In dem vom OLG Frankfurt/M. entschiedenen Fall hatte der Pächter eines Hotels mehrere Zimmer des Hotels in unterschiedlichen Zeiträumen an das Jugendamt der Stadt zur Unterbringung unbegleiteter minderjähriger Flüchtlinge vermietet. Daraufhin kündigte der Verpächter das Pachtverhältnis nach Abmahnung außerordentlich und fristlos wegen der aus seiner Sicht vertragswidrigen Unterbringung der Flüchtlinge.
Das OLG Frankfurt/M. entschied, dass es keine erhebliche Pflichtverletzung des Pächters durch unbefugte Überlassung des Gebrauchs der Pachtsache darstellt, wenn der Pächter zur vorübergehenden Unterbringung von Flüchtlingen nicht das gesamte Hotel gegen Entgelt, sondern durch gesonderte Mietverträge für bestimmte Zeiträume lediglich jeweils eine bestimmte Anzahl von Zimmern überlässt. Das Gericht wies allerdings darauf hin, dass die Grenze zur unzulässigen Gebrauchsüberlassung überschritten ist, wenn der Mieter das Hotel gleichsam zu einem Flüchtlingsheim umgestaltet (so bereits BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, ZMR 2018, S. 238). Unbeschadet dessen sind nach Auffassung des Gerichts die Aufenthaltsdauer der Gäste, der Zweck des Aufenthalts und die Motive, aus denen Hotelzimmer gemietet werden kein entscheidendes Kriterium für die Bewertung als Hotelbetrieb, solange die Zimmer in üblicher Weise genutzt werden. Daher kommt wegen der zeitweiligen Vermietung an eine Stadt zum Zwecke der Unterbringung von Flüchtlingen auch eine Kündigung aus wichtigem Grund im Hinblick auf die Überschreitung des Vertragszwecks nicht in Betracht (OLG Frankfurt/M., Urteil v. 21.02.2025, 2 U 63/24, ZMR 2025, S. 864).
09.12.2025