Beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden, z.B. Schimmelschäden in der
Mietwohnung entsteht zwischen den Mietparteien häufig Streit über die
Ursache der Feuchtigkeitsschäden. Während der Mieter meist der Auffassung
ist, bauliche Mängel des Hauses seien ursächlich, sieht der Vermieter
ungenügendes Heizen und Lüften des Mieters als Schadensursache. Da sich in
diesen Fällen regelmäßig die Frage stellt, wer was beweisen muss, hat die
Rechtsprechung klare Regeln zur Beweislastverteilung
aufgestellt. Danach muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die
Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut
des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss er die
Möglichkeit einer Schadensursache ausräumen, die aus seinem Verantwortungs-
und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses
herrührt. Dies bedeutet, dass dem Vermieter die volle Beweislast dafür
obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen
eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden
(so bereits OLG Karlsruhe, RE v. 9.8.1984, 3 RE-Miet 6/84, ZMR 1984 S. 417).
Dabei muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik
zur Bauzeit – auch darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von
wärmetechnischen Baumängeln ist.
Hat der Vermieter diesen Beweis
geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich Verursachung und
Verschulden zu entlasten.
Liegen keine Schadstellen an der Außenwand des
Gebäudes vor und sind ferner alle Fensterelemente in einem konstruktiv
ordnungsgemäßen Einbauzustand, ist nach einem Urteil des LG Hamburg allein
falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters als Schadensursache
anzusehen, weil dann sämtliche Feuchtigkeitserscheinungen und
Schimmelpilzbildungen auf Oberflächenfeuchtebildungen aus
Kondensationsvorgängen und nicht auf Bauteildurchfeuchtungen von außen
zurückzuführen sind (LG Hamburg, Urteil v. 19.3.2014, 307 S 151/13,
ZMR 2016 S. 207).