Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter – abgesehen von wenigen Ausnahmefällen – in doppelter Hinsicht geschützt. Zum einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) kündigen kann. Zum anderen durch die Sozialklausel des § 574 BGB, wonach der Mieter selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt und bewiesen hat, unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.
Der Mieter kann der Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs.1 BGB).
Eine Härte kann sich zwar insbes. auch aus einem hohen Alter oder einer langen Mietdauer ergeben. Insofern stellen allerdings weder ein hohes Alter noch eine lange Dauer des Mietverhältnisses für sich genommen noch in Kumulation eine unzumutbare Härte i.S. d. § 574 Abs.1 S.1 BGB dar (LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2014 S. 287). Hinzukommen müssen weitere Gründe z.B. Gebrechlichkeit, Krankheit oder die besondere Verwurzelung eines alten Menschen mit seiner Umgebung, die einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen.
Gleiches gilt bei Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung. Eine Härte liegt zwar vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs.2 BGB). Allerdings kann eine Härte nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung in Folge der allgemein angespannten Wohnungslage gestützt werden. Auch insofern müssen zusätzliche Erschwernisse vorliegen z.B. eine besondere berufliche oder familiäre Situation.
Dementsprechend weist der BGH in einem neuen Beschluss darauf hin, dass sich eine unzumutbare Härte nicht aus dem Umstand ergibt, dass der Mieter derzeit ohne regelmäßiges Arbeitseinkommen ist, aber erst nach dem Aufbrauchen eigener Ersparnisse Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben wird und daher mangels Nachweises eines regelmäßigen Einkommens derzeit schlechte Chancen auf dem Wohnungsmarkt hat (BGH, Beschluss v. 22.08.2017, VIII ZR 19/17, WuM 2017 S.721).