Setzt der Vermieter die in seiner Eigenbedarfskündigung zugrunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nach einem neuen Urteil des LG Berlin nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben.
Verlangt der Mieter vom Vermieter Schadenersatz mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen, gelten für die Beweislastverteilung die allgemeinen Grundsätze. Danach muss der Anspruchsteller – somit der Mieter – die tatsächlichen Voraussetzungen seines Anspruchs (hier: den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters) darlegen und beweisen. Der Vermieter darf sich jedoch nicht darauf beschränken, eine entsprechende Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten, da Verdachtsmomente für ein Vorschieben des Eigenbedarfs gegeben sind, wenn der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst dann, wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15, WuM 2016, S. 743). Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach (z.B. durch die bloße Behauptung, die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, hätte es sich eben kurzfristig „anders überlegt“), ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung (hier: Vortäuschen eines nicht bestehenden Eigenbedarfs) als unstreitig zu behandeln (BGH, Urteil v. 29.03.2017, VIII ZR 44/16).
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall nehmen die Mieter den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch. Er habe sie durch wahrheitswidrige Vorspiegelung eines Eigenbedarfs zum Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung bestimmt. Der Vermieter habe nicht schlüssig begründet, weshalb er entgegen seiner Ankündigung nicht mit seiner Familie umgezogen und in die Wohnung eingezogen sei, sondern diese seiner Schwester und deren Ehemann überlassen habe. Nach Abzug der vereinbarten und gezahlten Umzugsbeihilfe von € 4.500 machen die Mieter einen Schaden von ca. € 15.000 gelten, der sich insbes. aus dem Mietmehraufwand, Umzugskosten und Rechtsanwaltskosten zusammensetzt. Der Vermieter berief sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen der Corona-Pandemie und der Ungewissheit, ob eine Übersiedlung nach Berlin überhaupt möglich sein würde. Er habe deshalb die Wohnung vorübergehend seiner Schwester überlassen. Das Amtsgericht hielt dies für plausibel und wies die Klage der Mieter ab. Auf Berufung der Mieter entschied das Landgericht Berlin, dass der Anspruch dem Grunde nach gerechtfertigt sei. Die Mieter könnten Schadensersatz verlangen, da der Vermieter eine konkrete Planung zum Umzug nach Berlin als Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung nicht dargelegt habe. Setze der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zugrunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen nach Auszug des Mieters nicht um, so muss er stimmig darlegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sei. Insofern deutet das abwartende Verhalten des Vermieters darauf hin, dass er die Begründung eines Zweitwohnsitzes in Berlin zwar in Erwägung gezogen, sich aber noch nicht zum Umzug fest entschlossen hatte. Ferner sei nicht vorgetragen, welche Mitglieder seiner Familie nach der ursprünglichen Vorstellung, wann und für wie lange nach Berlin umziehen sollte. Damit liegt eine bloße Vorratskündigung vor, die einen Eigenbedarf nicht rechtfertigt. Der Hinweis des Vermieters auf die Ungewissheiten wegen der Corona-Pandemie ist daher unerheblich. Unerheblich ist ferner, dass der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch für seine Schwester hätte aussprechen können, da dies gerade nicht der Fall gewesen ist. Letztlich scheitern Schadenersatzansprüche der Mieter auch nicht an der Ausgleichsklausel in der Mietaufhebungsvereinbarung, da diese nicht so ausgelegt werden kann, dass die Mieter auch auf Schadenersatzansprüche wegen arglistiger Vortäuschung eines Räumungsanspruchs verzichten wollten (LG Berlin II, Urteil v. 04.09.2024, 64 S 281/22, GE 2025, S. 345).
30.05.2025