Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte „als nicht mitvermietet gelten“ schließt nach Auffassung des LG Berlin II Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.
Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die vermietete Sache, d.h. die Räume einschließlich aller Einrichtungen (z.B. Sanitär, Heizung etc.) auf seine Kosten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Mieter einen Defekt selbst verursacht hat oder es sich um sog. Kleinreparaturen (i.d.R. maximal € 150) handeln, die von einer wirksamen Kleinreparaturklausel gedeckt sind. Formularklauseln, die dem Mieter eine darüberhinausgehende Instandhaltungspflicht aufbürden, sind grundsätzlich unwirksam.
Dies gilt nach einer neuen Entscheidung des Landgerichts Berlin auch für Formularklauseln, wonach bestimmte Einrichtungen in der Wohnung z.B. technische Geräte wie Herd oder Spülmaschine, die im Eigentum des Vermieters stehen, als „nicht mitvermietet“ gelten sollen. Das Gericht sah in dieser Regelung im Ergebnis eine Umgehung der gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters. Gleiches gilt für Formularklauseln, wonach bestimmte dem Vermieter gehörende Einrichtungen in der Wohnung z.B. eine Einbauküche, dem Mieter „unentgeltlich zur Leihe“ überlassen worden sind und der Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen trägt. Auch eine solche Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter instandhaltungs- und instandsetzungspflichtig ist.
Tipp: Diese Rechtsprechung bezieht sich auf formularvertragliche, d.h. in einem Formularmietvertrag vorgedruckte Klauseln bzw. auf Klauseln, die ein Vermieter immer gleichlautend verwendet. Mit individuellen, d.h. mit dem Mieter im Einzelfall ausgehandelten Vereinbarungen, die z.B. in einem Zusatzvertrag zum Mietvertrag enthalten sind, können die Parteien durchaus die Instandhaltungspflicht für bestimmte Gegenstände oder Einrichtungen wirksam auf den Mieter übertragen (LG Berlin II, Beschluss v. 30.06.2024, 67 S 144/24, WuM 2024, S. 519).