Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder
Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm
bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt
dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch
für Mieter. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung kann
nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten einen bei
Vertragsabschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin
festlegen wollen, dass sich dieser Zustand in Bezug auf Umwelteinflüsse
(z.B. Lärm) über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig
verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im
Wesentlichen zu garantieren hat.
Bei Fehlen von ausdrücklichen
Vereinbarungen im Mietvertrag ist diese Frage vielmehr im Wege der
ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu
beantworten. Dabei muss der Vermieter – entgegen einer vielfach vertretenen
Auffassung – nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsabschluss
bestehendes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich
vergrößert, wenn auch er diese Geräusche (entschädigungslos) zu dulden
hätte. In diesem Fall ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete
berechtigt, da in den neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kein Mangel der
Mietsache gesehen werden kann. Der Mieter kann nur verlangen, dass der
Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber
dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch der
Vermieter selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortsüblich
zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann (BGH, Urteil v.
29.4.2015, VIII ZR 197/14).
Aus diesem BGH-Urteil ergibt
sich, dass der Mieter an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung
bzw. des Grundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden
Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken
generell teilnimmt. Daher gelten die vom BGH aufgestellten Grundsätze nicht
nur für Kinderlärm, sondern nach neuen Urteilen des LG München I und des LG
Berlin z.B. auch für den Lärm einer Großbaustelle. Auch
hier kann sich der Vermieter bei fehlenden eigenen Abwehrmöglichkeiten (z.B.
weil die Immissionsrichtwerte nicht überschritten wurden) auf einen
Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters berufen.
Allerdings ist der
Vermieter hierfür darlegungs- und beweispflichtig.
Kann der Vermieter diesen Beweis nicht führen, ist die Anfertigung eines
Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen seitens des Mieters
nicht erforderlich, da es auf der Hand liegt, dass es bei einer
Großbaustelle zu einem erheblichen Aufkommen an Baufahrzeugen sowie zu
Verkehr und Maschineneinsatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm-
und Schmutzemissionen kommt. Ausreichend ist daher grundsätzlich eine
Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es
sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher
Frequenz diese ungefähr aufgetreten sind (LG München I, Urteil v.
14.1.2016, 31 S 20691/14, ZMR 2016 S. 290; LG Berlin, Urteil v. 9.2.2016, 63
S 177/15, GE 2016 S. 329).