Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete einschließlich aller Betriebskosten (BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, WuM 2005, 384). Der Mieter kann daher auch Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Pauschalen entsprechend mindern. Der Vermieter muss diese Minderung in der nachfolgenden Betriebskostenabrechnung berücksichtigen und den Abrechnungsbetrag (Summe aller Betriebskosten) entsprechend reduzieren, da der Mieter anderenfalls bei reduzierten Vorauszahlungen eine höhere Nachzahlung leisten müsste und damit den finanziellen Vorteil der Minderung wieder verlieren würde. Dementsprechend muss zunächst der endgültige Abrechnungsbetrag ohne Minderung ermittelt und dann um die Minderungsquote reduziert werden.
Bestand der Mangel im gesamten Abrechnungszeitraum (z. B. 1.1. bis 31.12.) muss der Abrechnungsbetrag um die gesamte Minderungsquote gekürzt werden.
Beispiel: Abrechnungsbetrag ohne Minderung = EUR 1.200,00, Minderung 10 % = EUR 120,00, ansatzfähiger Abrechnungsbetrag somit EUR 1.080,00.
Bestand der Mangel nur während eines Teilzeitraumes, z. B. in den Monaten Februar und März, muss der anteilige Abrechnungsbetrag um die Minderungsquote gekürzt werden.
Beispiel: Abrechnungsbetrag ohne Minderung = EUR 1.200,00. Damit entfallen auf die Monate Februar und März EUR 200,00. Minderung 10 % = EUR 20,00, ansatzfähiger Abrechnungsbetrag somit EUR 1.180,00.
Davon sind dann zur Ermittlung des Saldos jeweils die geminderten Vorauszahlungen abzuziehen.
Gleiches gilt, wenn sich die Minderungsquote im Abrechnungszeitraum erhöht oder reduziert hat, z. B. durch Vergrößerung bzw. Auftreten eines neuen Mangels oder teilweiser Beseitigung des bestehenden Mangels.
Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Minderung nicht berücksichtigt ist, ist lediglich materiell, nicht aber formell fehlerhaft, d. h. der Vermieter kann die Abrechnung auch noch nach Ablauf der jährlichen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB (Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes) nachbessern und ist mit evtl. Nachforderungen nicht ausgeschlossen.