Enthält der Wohnungsmietvertrag eine Klausel, wonach „der Mietvertrag für den Stellplatz automatisch mit der Beendigung des Mietvertrages über die Wohnung endet“, ist nach einem Urteil des LG München I die Vermutung für zwei getrennte Mietverträge selbst dann widerlegt, wenn Wohnung und Stellplatz mittels getrennter Mietverträge und zeitlichem Abstand von mehreren Jahren angemietet wurden.
Wurde ein Stellplatz bzw. eine Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet z.B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor. Dies hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist.
Dagegen spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Für die Widerlegung dieser Vermutung von selbständigen Mietverträgen müssen besondere Umstände vorliegen, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies kann angenommen werden, wenn Garage und Wohnung auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10, ZMR 2012, S. 176). Aber auch dann lässt eine Kündigungsfrist im Garagenmietvertrag, die von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweicht, auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich um zwei rechtlich selbständige Mietverträge handeln soll. Dies gilt selbst dann, wenn bei Mieterhöhungen Wohnraum- und Garagenmiete im selben Verhältnis angehoben wurden (BGH, Beschlüsse v. 09.04.2013, VIII ZR 245/13, WuM 2013, S. 421 und v. 04.06.2013, VIII ZR 422/12, NZM 2013, S. 726). Gleiches gilt, wenn Wohnung und Stellplatz zwar auf demselben Grundstück liegen; der separate, zu einem anderen Zeitpunkt geschlossene Stellplatzmietvertrag aber an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und auch der Vermieter ohne berechtigtes Interesse, d.h. ohne Angaben eines Kündigungsgrundes zu einer ordentlichen Kündigung des Stellplatzvertrages berechtigt sein soll (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 94/20, ZMR 2022, S. 949).
In dem vom LG München I entschiedenen Fall befand sich die angemietete Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück. Die Mieten für die Wohnung und den Stellplatz wurden durch unterschiedliche Daueraufträge überwiesen. Allerdings enthielt der Wohnungsmietvertrag folgende Klausel: „Der Mietvertrag für den Stellplatz endet automatisch mit der Beendigung des Mietvertrages über die Wohnung“. Damit war nach Auffassung des LG München I die Vermutung für zwei getrennte Mietverträge widerlegt, obwohl Wohnung und Garage mittels getrennter Mietverträge und zeitlichem Abstand von mehreren Jahren angemietet wurden. Aus der Mietvertragsklausel folgt – so das LG München I – gerade für den auf dem Grundstück der Wohnung befindlichen Stellplatz, dass die Parteien den Stellplatzvertrag in den Wohnraummietvertrag einbeziehen wollten. Dementsprechend hat das LG München I die Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe des Kfz-Stellplatzes abgewiesen (LG München I, Urteil v. 08.05.2024,14 S 7162/21, ZMR 2025, S. 207).
08.07.2025