Beim Auftreten von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung ist für die Entlastung des Vermieters zunächst der Nachweis ausreichend, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen – so das LG Gießen in einem neuen Urteil.
Treten in der Mietwohnung Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf, wird von Mieterseite i.d.R. behauptet, das Gebäude sei „schuld“ d.h. es würden bauliche Mängel in Form von außen eindringender Feuchtigkeit, Wärme- und Kältebrücken, schlechter Isolierung etc. vorliegen. Von Vermieterseite wird dagegen argumentiert, der Mieter habe die Schäden durch falsches und unzureichendes Heizungs- und Lüftungsverhalten selbst verursacht. Zur Klärung dieser unterschiedlichen Positionen hat die Rechtsprechung des BGH folgende Beweislastverteilung entwickelt: Danach muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegendem Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss er die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen. Dies bedeutet, dass dem Vermieter die volle Beweislast dafür obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit oder anderen Baumängeln verursacht worden sind. Wurden bereits Maßnahmen zur Behebung von Baumängeln durchgeführt, muss der Vermieter auch beweisen, dass diese Maßnahmen erfolgreich waren (so z.B. BGH, Urteil v. 01.03.2000, XII ZR 272/97, NJW 2000, S. 2344). Ferner muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit – darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist. Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten. Dabei muss er beweisen, das sein Wohnverhalten und dass der weiteren Benutzer dem allgemein zumutbaren Normverhalten entsprach und noch entspricht.
In dem vom LG Gießen entschiedenen Fall stützte der Vermieter die Räumungsklage auf seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, der aufgrund von Mietminderungen des Mieters zustande gekommen ist, nachdem die Mieter aufgrund von Schimmelbildung in der Wohnung der Auffassung waren, zur Mietminderung berechtigt zu sein. Das LG Gießen führte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH aus, dass zunächst der Vermieter den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen beweisen muss. Dazu ist zunächst ausreichend, dass der Vermieter den Nachweis erbringt, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen. In dem zu entscheidenden Fall stand für das Gericht aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens fest, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entsprochen hat und keine baulichen Mängel an Fenster, Türen, Heizung vorliegen, die Einfluss auf die Kondensatbildung hätten ausüben können.
Dagegen konnte der Mieter den ihm aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen obliegenden Entlastungsbeweis nicht führen. Insofern hat der Sachverständige durch Langzeitfeuchtigkeitsmessungen festgestellt, dass zwar anfangs noch einige Lüftungsvorgänge im Wohnzimmer stattgefunden hätten, in den Wochen darauf aber nur noch zwei Lüftungsvorgänge in der Woche. Dazu hat der Sachverständige ausgeführt, dass die Wohnung trotz der baulichen Gegebenheiten (Altbauwohnung mit hohen Wänden und geringem Wärmeschutz, keine Heizung im Flur, Glasbausteine, evtl. schlechtere Beheizbarkeit) durch zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hätte schimmelfrei gehalten werden können. Unter Bezugnahme auf diese Feststellung hat das Gericht ausgeführt, dass ein solches Heizungs- und Lüftungsverhalten dem Mieter nach der Rechtsprechung des BGH zumutbar gewesen wäre (so z.B. BGH, Urteil v. 18.04.2007, VIII ZR 182/06, WuM 2007, S. 319).
Nach alledem bestand für den Mieter kein Recht auf Mietminderung. Daher war die Räumungsklage des Vermieters wegen Zahlungsverzugs erfolgreich (LG Gießen, Urteil v. 06.06.2025, 1 S 171/23, GE 2025, S. 1149).
23.02.2026