Gem. § 536 a Abs. 1 1.Alt.BGB haftet der Vermieter verschuldensunabhängig (Garantiehaftung) für Mängel der Mietsache, die bereits bei Vertragsabschluss vorhanden sind z.B. für gesundheitsgefährdende Asbest- oder Formaldehydkonzentrationen in der Mietwohnung. Dies gilt auch dann, wenn die Auswirkungen des Mangels erst später eintreten.
Ein evtl. Schadensersatzanspruch des Mieters umfasst Körper-, Sach- und Folgeschäden (so z.B. auch Kosten für eine Ersatzwohnung) auch aller in den Schutzbereich des Vertrages einbezogenen Personen (z. B. Kinder, Familienangehörige) und bedeutet für den Vermieter daher ein erhebliches, kaum überschaubares Haftungsrisiko.
Allerdings hat der BGH dazu bereits mit Beschluss vom 4.10.1990 (WuM 1992, 316) entschieden, dass die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters auch formularvertraglich ausgeschlossen werden kann, da es sich hierbei um eine für das gesetzliche Haftungssystem („Verschuldensprinzip“) untypische Regelung handelt.
In den Formularmietverträgen des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. ist ein entsprechender Haftungsausschluss daher bereits seit langer Zeit enthalten.
Praktische Bedeutung kann ein solcher Haftungsausschluss erlangen, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, den sowohl der Mieter als auch der Vermieter bei Vertragsabschluss weder erkannt hat noch hätte erkennen können (z.B. gesundheitsgefährdende Schadstoffkonzentrationen in den Mieträumen).
Strittig war allerdings, ob der Haftungsausschluss auch dann gilt, wenn die Mängel bekannt oder für möglich gehalten wurden. Hierzu hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass der Haftungsausschluss auch in diesem Fall wirksam ist. Damit hat der BGH die praktische Bedeutung eines solchen Haftungsausschlusses nochmals verstärkt.
Ferner weist der BGH in dieser Entscheidung darauf hin, dass eine Berufung des Vermieters auf den Haftungsausschluss auch dann nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn das Ausmaß der Gesundheitsgefährdung die vertragsgemäße Nutzung der Mieträume völlig ausschließt (BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 327/00, NZM 2002, 784).