Der Vermieter kann vom Mieter nach § 809 BGB verlangen, dass dieser ihm
das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn der Vermieter
einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat oder sich Gewissheit
verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und die Besichtigung
der Räume aus diesen Grund von Interesse ist (z.B. Prüfung von
Schadenersatzansprüchen bei Beschädigung der Mietsache). Im Übrigen bestehen
keine konkreten gesetzlichen Regelungen über ein Betretungs- und
Besichtigungsrecht des Vermieters. Soweit auch keine wirksamen vertraglichen
Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter
ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in
den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu.
Danach darf der Vermieter die Räume nur betreten, wenn dies notwendig ist,
damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs
nachkommen kann (z.B. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache) oder wenn
das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist,
z.B. Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder
Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesung von Messeinrichtungen, Prüfung ob
vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt
wurden; aber auch zur Überprüfung des vertragsgerechten Mietgebrauchs, z.B.
wenn der begründete Verdacht einer unzulässigen Tierhaltung in der
Mietwohnung besteht.
Ohne Vorliegen eines solchen konkreten Anlasses kann
dem Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH nicht das Recht zugebilligt
werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen
zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen, da dies eine
unzulässige Routinekontrolle darstellen würde. Dementsprechend ist auch eine
Formularklausel, die dem Vermieter ein Betretungs- und Besichtigungsrecht
ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ und entsprechend ein
anlassloses Betretungsrecht zubilligt, wegen unangemessener
Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil v.
4.6.2014, VIII ZR 289/13).
Allerdings kann der Vermieter nach einem
Urteil des AG München alle 5 Jahre eine Besichtigung der
Wohnung verlangen. Dies stellt keine i.S.d. BGH-Rechtsprechung unzulässige
Routinekontrolle dar, wie dies bei Besichtigungen alle 1 oder 2 Jahre
angenommen werden könnte, sondern eine Besichtigung, die einer
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, da der Zeitraum von 5 Jahren
nach allgemeiner Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der
Zeitraum ist, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind,
d.h. nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßen und vertragsgemäßen
Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem
Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu
vermeiden. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die
Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle
seines Eigentums ausgeschlossen würde (AG München, Urteil v.
8.1.2016, 461 C 19626/15, ZMR 2016 S. 297).