Ein Wohnungsmietverhältnis kann nicht nur wegen Eigenbedarfs, sondern auch wegen sog. Betriebsbedarf gekündigt werden – allerdings unter strengen Voraussetzungen. Betriebsbedarf liegt insbesondere vor bei Verwendung als Werkmiet- oder Werkdienstwohnung für einen Arbeitnehmer anstelle eines anderen, dessen Arbeitsverhältnis beendet ist. Ferner kann ein Betriebsbedarf vorliegen, wenn eine an einen Betriebsfremden vermietete Wohnung erst durch Kündigung in eine Werkswohnung umgewidmet werden soll. Jedoch ist insoweit allein der konkrete Wohnbedarf eines bestimmten Arbeitnehmers für die Kündigung nicht ausreichend. Hinzukommen müssen noch weitere Gründe, die gerade den Bezug dieser speziellen Wohnung durch den Arbeitnehmer für die Führung des Betriebs des Vermieters als Notwendig erscheinen lassen (OLG Stuttgart, RE v. 24.04.1991, 8 RE – Miet 1/90, WuM 1991 S.330).
Daher kann ein berechtigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft (KG) an der Beendigung eines mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses nur dann bestehen, wenn das Wohnen des Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (BGH, Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 122/06, WuM 2007 S.457).
Entsprechendes gilt, wenn eine Wohnung wegen der Einstellung eines Hausmeisters gekündigt werden soll. Erforderlich ist daher, dass die Einstellung des Hausmeisters nach objektiven Maßstäben vernünftig und zur ordnungsgemäßen Pflege und Erhaltung des Anwesens notwendig ist, z.B. wegen des Umfangs der auszuführenden Arbeiten oder weil der Vermieter in Folge seines Alters das Anwesen nicht mehr instand halten kann und die Arbeit die ständige Anwesenheit des Hausmeisters im Anwesen erfordert, damit der Vermieter seinen Verpflichtungen z.B. zur Behebung von Funktionsstörungen im Gebäude oder zum Räumen und Streuen bei Glatteis umgehend – und nicht erst nach einer Anfahrtszeit – nachkommen kann.
Gleiches gilt, wenn der Vermieter beabsichtigt, die bisher von einem Dritten durchgeführte Betreuung des Anwesens zukünftig einem im Haus wohnenden Hauswart zu übertragen (z.B. LG Berlin, Urteil v. 16.10.1995, 61 S 141/95, NJ WE-MietR 1996 S.53). Hier setzt eine Kündigung wegen Betriebsbedarf voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohne hin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt, ist dies grundsätzlich nicht der Fall (BGH, Urteil v. 29.03.2017, VIII ZR 44/16, GE 2017 S.658).