Die (jährliche) Abrechnung über die vom Mieter geleisteten
Betriebskostenvorauszahlungen muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des
12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2
BGB). Beispiel: Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2015
muss dem Mieter spätestens am 31.12.2016 zugehen.
Nach Ablauf dieser
gesetzlichen Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich keine
Nachforderungen mehr geltend machen, wenn z.B. die Vorauszahlungen des
Mieters nicht kostendeckend waren (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB).
Die
Parteien eines Wohnungsmietvertrages können jedoch im Einzelfall
vereinbaren, den Zugang der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der
Jahresabrechnungsfrist nicht als verspätet zu behandeln (LG Koblenz, Urteil
v. 28.1.2010, 14 S 318/08, WuM 2011 S. 564).
Umgekehrt kann auch eine
Verkürzung der Abrechnungsfrist vereinbart werden.
Allerdings kann aus einer vertraglichen Vereinbarung, wonach die Abrechnung
bis zu einem bestimmten Termin zu erstellen ist („Die Abrechnung erfolgt bis
spätestens 30.09. des folgenden Jahres“), ohne weitere Anhaltspunkte
keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten
hergeleitet werden. Eine solche Klausel enthält ihrem Wortlaut nach zunächst
eine bloße terminliche Festlegung. Zur zusätzlichen Herbeiführung der
weitreichen Folgen einer Ausschlussfrist muss der Vertrag entsprechende
eindeutige Regelungen enthalten.
Dementsprechend ist nach einem neuen
Urteil des BGH einer Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach
„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene
Heizperiode abzurechnen“ ist, keine Ausschlusswirkung
dahingehend beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist
gehindert wäre, Heizkostennachforderungen geltend zu machen (BGH,
Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15, WuM 2016 S. 164).