Wasser- und Abwasserkosten darf der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter des Anwesens verteilen. Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung auch dann, wenn dies wegen einer unterschiedlichen Belegung der Wohnungen zu einer Mehrbelastung von Mietern mit überdurchschnittlicher Wohnfläche und unterdurchschnittlicher Belegung führt.
Wird der Verbrauch jedoch in allen Wohnungen durch Zähler erfasst, ist eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen unzulässig. In diesem Fall muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Sind zum Beispiel Wasseruhren vorhanden, muss auch danach abgerechnet werden. Dies gilt aber nur dann, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Ist nur eine Wohnung nicht entsprechend ausgestattet, kann der Vermieter die Kosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnflächen umlegen (so bereits BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07, WuM 2008, 288).
Bei einer solchen verbrauchsabhängigen Abrechnung darf der Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH grundsätzlich auch Fixkosten, wie Grundgebühren oder Zählermiete, die unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch anfallen, einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umlegen. § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB gewährt dem Vermieter nämlich aus Gründen der Praktikabilität einen Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage.
Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht uneingeschränkt und findet seine Grenze dort, wo die Umlegung wegen erheblicher Wohnungsleerstände im Anwesen zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter führt, weil bei leer stehenden Wohnungen kein Verbrauch entsteht und diese Wohnungen daher nicht mit Fixkosten belastet werden.
Nachdem der Vermieter das Risiko und die Kosten eines Wohnungsleerstandes tragen muss, ist er bei erheblichen Leerständen zu einer Änderung des Umlagemaßstabes der Fixkosten verpflichtet.
Dementsprechend ist auch eine Formularklausel (teilweise) unwirksam, die ohne Einschränkung eine Umlage auch der Grundgebühr nach dem Verbrauch bestimmt (BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09).