Hohe Nachforderungen des Vermieters, die sich aus einer Betriebskosten-abrechnung ergeben haben, wurden von den Mietgerichten in der Vergangenheit häufig abgewiesen mit der Begründung, der Vermieter habe die Vorauszahlungen schuldhaft zu niedrig bemessen, so dass der Mieter einen Anspruch auf Freistellung von Nachzahlungen hat.
Dieser Rechtsauffassung ist der BGH in 2 neuen Urteilen entgegengetreten. Danach ist der Vermieter nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie in etwa kostendeckend sind. Nach den gesetzlichen Vorschriften ist dem Vermieter nämlich lediglich untersagt, unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen; nicht aber, die umzulegenden Nebenkosten ganz oder zum Teil zu kreditieren. Dementsprechend können die Parteien von Vorauszahlungen sogar gänzlich absehen. Der Begriff der „Vorauszahlung“ besagt nach allgemeinem Verständnis nur, dass dem Mieter die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind; nicht aber, dass die Summe der Vorauszahlungen den Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen wird. Somit darf der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die vereinbarten Vorauszahlungsbeträge die anfallenden Betriebskosten abdecken und kann die Nachzahlung von Betriebskosten selbst dann nicht verweigern, wenn die tatsächlichen Betriebskosten um mehr als 100 % über den Vorauszahlungen liegen.
Insofern ist es Sache des Mieters, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen zu stellen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter von sich aus seine Einschätzung der tatsächlichen Betriebskostenhöhe mitzuteilen (BGH, Urteil v. 28.04.2004, XII ZR 21/02, ZMR 2004, 653).
Eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen wäre ausnahmsweise nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände vorliegen, z. B. der Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung des Mietverhältnisses zu veranlassen. Dies muss allerdings der Mieter beweisen (BGH, Urteil v. 11.02.2004, VIII ZR 195/03, WuM 2004, 201).