Die Zusammenfassung von verschiedenen Kostenarten in einer Betriebskostenabrechnung ist nur ausnahmsweise zulässig; im Regelfall ist die Abrechnung nach einem Urteil des AG Hamburg formell unwirksam.
Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss u.a. eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten enthalten d.h. eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann (§ 559 BGB; so bereits BGH, Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, ZMR 1982, S. 108). Eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten in einer Summe bedarf eines sachlichen Grundes. Sie ist nur ausnahmsweise zulässig, z.B. darf der Vermieter die Kosten für Frischwasser (§ 2 Nr. 2 BetrKV) und Schmutzwasser (§ 2 Nr. 3 BetrKV) dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Berechnung der Kosten des Abwassers an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist d.h. die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil v. 15.07.2009, VIII ZR 340/08, WuM 2009, S 516). Auch wenn die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden, begegnet die Zusammenfassung dieser Kosten keinen rechtlichen Bedenken (BGH, Beschluss v. 13.03.2012, VIII ZR 218/11, WuM 2012, S. 316). Gleiches gilt für die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (BGH, Urteil v. 16.09.2009, VIII ZR 346/08, GE 2009, S. 1428).
Dagegen ist die Zusammenfassung der Positionen „Wasserversorgung/Strom“, „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“, Hausmeister/Gebäudereinigung“ und „Hausmeister/Gebäudereinigung/Gartenpflege“ mangelndes Vorliegen eines sachlichen Grundes unzulässig.
In dem vom AG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Positionen „Gartenpflege/Hausmeister“ zusammengefasst. Das AG Hamburg hielt die Zusammenfassung für unzulässig. Auch wenn sich der Hausmeister ggfs. um die Gartenpflege kümmert, können auch andere Gartenpflegekosten entstehen z.B. durch die Erneuerung von Gehölzen, die nicht vom Hausmeister vorgenommen wurden. Der Einwand der Mieter war daher begründet (AG Hamburg, Urteil v. 12.08.2024, 49 C 535/23, GE 2024, S. 1014).